เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือดาวเด่น ดาวร่วง และบทเรียนสู่ปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโ
มเมนตัมของปี 2565 แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้จะเป็นช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทำให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้วิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ปฏิเสธไม่ได้
ข้อมูลจาก 41 บริษัท ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
หลายบริษัทประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากวัดผลงานกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน กลุ่ม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้ชนะด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่น
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งทำได้ 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาอันดับ 6 ไว้ได้ที่ 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ตามมาที่อันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% โดยทำได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) และ Property Perfect (PF) เข้ามาในอันดับ 9 และ 10 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ 7,171 ล้านบาท ตามลำดับ
ที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การมีรายได้สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนจากปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 การชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่อ่อนแอ และความผันผวนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม คอนโดมิเนียม กรุงเทพ และ บ้านจัดสรร ปริมณฑล ที่มีการแข่งขันสูง การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง และสามารถสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการทุกราย
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการพัฒนาธุรกิจของคุณให้ก้าวข้ามความท้าทายในปี 2567 การทำความเข้าใจบทเรียนจากปีที่ผ่านมา และการติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด อย่าพลาดโอกาสในการเรียนรู้และวางแผนกลยุทธ์เพื่ออนาคตที่ยั่งยืนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไทย
