บทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย, โอกาส, และผู้ที่ยืนหยัดท่ามกลางคลื่นลม
ในปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความผันผวนและแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง ภาพรวมตล
าดที่เคยคาดหวังโมเมนตัมการฟื้นตัวจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง แนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายเชิงโครงสร้าง
หากมองจากภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ายอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ไม่ได้กระจุกตัวอยู่เพียงไม่กี่ราย
เราเห็นบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันเชิงมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นทุกระดับในตลาด
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่ต้องจับตา
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะเป็นรายได้ที่เกิดจากการส่งมอบหน่วยโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง แม้บริษัทใหญ่ๆ บางแห่งอาจมีรายได้เสริมจากธุรกิจอื่น แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่บ่งบอกถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายโครงการ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราเห็นกรณีที่น่าตกใจ เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่แม้จะเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่าตลาดการขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 นั้นกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท – เป็นผู้นำตลาดในด้านรายได้จากการขาย สามารถรักษาอันดับ 1 ไว้ได้ แม้จะมียอดขายลดลงเล็กน้อย
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท – เติบโต 7% และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท – ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น แสดงถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และฐานลูกค้า
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท – เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% และสามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท – ยังคงเป็นผู้เล่นหลักในตลาด แม้จะมียอดขายลดลง
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท – แม้จะมียอดขายลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แสดงถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอ
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท – ยังคงเป็นผู้เล่นรายสำคัญในตลาด
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท – แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ แสดงถึงศักยภาพในการบริหารต้นทุนและสินค้า
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท – เป็นบริษัทที่มักจะติดอันดับ Top 10 อย่างสม่ำเสมอ แสดงถึงความมั่นคง
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท – ยังคงเป็นผู้เล่นสำคัญในตลาด
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตาอย่างยิ่ง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจและบ่งชี้ถึงศักยภาพในการเข้ามาเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับธุรกิจคือ “กำไรสุทธิ” เพราะแม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากไม่สามารถสร้างผลกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุน ค่าใช้จ่าย และความสามารถในการทำกำไรของอุตสาหกรรมโดยรวม
สิบอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses สามารถทำกำไรสูงสุดได้ เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท – ยังคงรักษาความแข็งแกร่งและทำกำไรได้ดี
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท – เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างหวุดหวิด แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขาย
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท – เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% เป็นผลจากการบริหารกลยุทธ์การขายและการตลาดที่ยอดเยี่ยม
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท – แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ก็ยังคงติด Top 5 ได้ แสดงถึงความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท – สามารถสร้างผลกำไรที่น่าประทับใจ
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท – ทำกำไรได้ใกล้เคียงกับ SC Asset แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการ
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท – ยังคงรักษาผลกำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท – ยังคงเป็นผู้เล่นที่สามารถสร้างผลกำไรได้
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท) – การเข้ามาติด Top 10 แสดงถึงศักยภาพในการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่ก็มีโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อม
จากข้อมูลที่รวบรวมมา การดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง บริษัทที่มีความสามารถในการบริหารต้นทุนทางการเงิน การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการรักษาฐานลูกค้าเดิม พร้อมทั้งขยายฐานลูกค้าใหม่ จะเป็นกลุ่มที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการบริหารจัดการพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้
