เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สถิติรายได้ กำไร และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรการขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นั้น เป็
นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากการชะลอตัวที่เริ่มมีสัญญาณตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง การเติบโตที่คาดหวังกลับไม่ปรากฏ ช่วงไตรมาส 4 ที่เป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงเงียบเหงา บ่งชี้ถึงความซบเซาที่ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความอ่อนแอ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปจะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) -4%
Sansiri ผงาด! คว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรก บริษัทที่โดดเด่นที่สุดคือ Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้รวมถึง 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Grand Canal Land) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญสู่ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น บางบริษัทได้รับรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าและอันดับของบริษัทก็จะเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับความท้าทาย
รายชื่อบริษัทที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย!
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และถือเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) เติบโตอย่างก้าวกระโดด!
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและมีผลงานโดดเด่นในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) หลังจากได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปีนี้จึงเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายสู่ความเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิในกระเป๋าน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท!
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้เล่นในตลาดจะต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ รอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจมหภาค นโยบายรัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
การจะผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้นั้น ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วและนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้อย่างตรงจุด จะเป็นผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีพลวัตสูงนี้ไว้ได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาด การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการติดตามความเคลื่อนไหวและแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและสร้างความสำเร็จในอนาคต
