วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ชะลอตัวเชิงโครงสร้าง หรือรอสัญญาณบวกใหม่?
การประเมินศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 สะท้อนภาพรวมที่ซับซ้อนกว่าที่คาดการณ์ไว้ในตอนต้นปี แม้จะ
มีโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ดูเหมือนจะส่งต่อมาถึงช่วงต้นปี แต่สถานการณ์กลับพลิกผันสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเป็นที่น่าจับตา ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกที่ยังคงมีอิทธิพล
เพื่อสะท้อนภาพการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแม่นยำ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง โดยมุ่งเน้นตรวจสอบผลประกอบการในปี 2566 เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวต่อสภาวะตลาดที่ท้าทายของแต่ละบริษัท และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการถดถอยที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่การวิเคราะห์ในเชิงลึกกลับเผยให้เห็นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับภาวะรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันในภาคธุรกิจ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง (มากกว่า 20%) ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ได้เกิดจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียวจะช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้กำลังเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และน่าตกใจที่ Land and Houses (LH) ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า บ่งชี้ว่า แม้บริษัทใหญ่จะยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แต่ก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดโดยรวม
เอพี (ไทยแลนด์) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และติด Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (มีรายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ยังมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ทำกำไรสูงสุด โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่รวมปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับ SPALI)
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสยังคงมีอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของปี 2566 ที่ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายและต้องเผชิญกับแรงกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและปัจจัยภายในประเทศ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ปัญหาต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงทรงตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องจับตา จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
แม้ว่าภาพรวมจะยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีวิสัยทัศน์ในการบริหารจัดการที่เฉียบคม สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และให้ความสำคัญกับการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน จะยังคงเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดและบริษัทต่างๆ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับข้อมูลและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านในสภาวะตลาดปัจจุบัน.
