ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทายที่คาดไม่ถึงและความแข็งแกร่งที่ยังคงอยู่
ปี 2566 ได้ทิ้งร่องรอยแห่งความท้าทายไว้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน สวนทางกับความคาดหวังที่เคยสดใสจากการส่ง
ต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปีก่อนหน้า ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความอึมครึมนี้ก็ยังคงดำรงอยู่ยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงส่อเค้าความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ ในครั้งนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้: การถดถอยที่เกิดขึ้นแต่ยังคงความแข็งแกร่งในบางส่วน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นจริงในตลาด
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับที่น่าสังเกต ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยตัวเลข -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ก้าวสู่แชมป์รายได้รวม: ความแข็งแกร่งที่สวนกระแส
ท่ามกลางกระแสชะลอตัว Sansiri (SIRI) ได้ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมอย่างน่าประทับใจ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 12% ทำให้สามารถเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสีในอันดับที่ 2
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (+12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (-1%)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท (-10%)
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโตไม่ระบุในบทความต้นฉบับ)
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโตไม่ระบุในบทความต้นฉบับ)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโตไม่ระบุในบทความต้นฉบับ)
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท (ตัวเลขการเติบโตไม่ระบุในบทความต้นฉบับ)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีความแตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าจับตามอง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านรายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: พิสูจน์ความแข็งแกร่งในตลาดที่ท้าทาย
AP (Thailand) (AP) ได้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างยอดขายที่โดดเด่น ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ทำให้สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำจาก Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (+7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของการบริหารจัดการ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและการดำเนินงาน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่เหนือชั้นในตลาดที่ยากลำบาก
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาทในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก เหตุผลสำคัญมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (+42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย แต่โอกาสยังคงมีอยู่
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นภาพรวมผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ แนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัว, และการแข่งขันที่รุนแรง ล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการเดินทาง การเจาะลึกข้อมูลรายบริษัท, การศึกษาแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละทำเล, และการประเมินความเสี่ยงและโอกาส จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของท่านให้ก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของท่าน
