เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้นำตัวจริงท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นอีกปีแห่งการประเมินและปรับตัวอย่างเข้มข้นสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์การฟื้นตัวท
ี่อิงแรงส่งจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายหวัง ตลาดกลับสู่สภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลแห่งการขายในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างเต็มที่ จนนำไปสู่ภาพรวมที่ยังคงไม่สดใสนักเมื่อเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความท้าทายของปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งชี้ถึงความแตกต่าง
จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญของแต่ละผู้เล่นในตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ที่รุนแรง ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN ที่ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินงานจริง
หากจะวัดกันที่ความสามารถในการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น รายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนภาพการสร้างยอดขายและส่วนแบ่งทางการตลาดที่แท้จริงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่งมีรายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นผลกระทบชัดเจนคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเคยเป็นเบอร์ต้นๆ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ผู้ชนะและผู้ท้าชิงในหมวดรายได้จากการขาย
แม้ว่าภาพรวมจะมีการหดตัว แต่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงดุเดือด โดยเฉพาะในแง่ของการสร้างยอดขาย “AP Thailand” (AP) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า “Sansiri” (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม
“Supalai” (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท “SC Asset Corporation” (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% “Pruksa Holding” (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
“Land and Houses” (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยยอด 18,966 ล้านบาท “Frasers Property (Thailand)” (FPT) ตามมาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท “Origin Property” (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยยอด 8,840 ล้านบาท “Quality Houses” (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ “Property Perfect” (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ “Central Pattana” (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากกลยุทธ์การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ที่บริษัทสามารถสร้างขึ้นและนำกลับเข้ากระเป๋าได้ แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะตัวจริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท เป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
“Land and Houses” (LH) ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จะลดลง แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนถึง 2,500 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงรักษาอันดับผู้นำไว้ได้ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ “Supalai” (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1
“AP Thailand” (AP) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือน “Sansiri” (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% “Origin Property” (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง -25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
“SC Asset Corporation” (SC) ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน “Quality Houses” (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด “Pruksa Holding” (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท “Frasers Property (Thailand)” (FPT) ตามมาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ “Central Pattana” (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวและการคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากแนวโน้มที่ยังคงไม่สดใสมากนักสำหรับปี 2567 การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างยอดขาย การบริหารต้นทุน และการสร้างผลกำไร จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของผู้เล่นแต่ละราย
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมมองว่านี่คือช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องอาศัยความเชี่ยวชาญ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ การเข้าใจถึงความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ และการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ธุรกิจสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดนี้ การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์นี้คือจุดเริ่มต้นสำคัญ หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนที่ชาญฉลาด หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพากลยุทธ์ธุรกิจของคุณให้ประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมพูดคุยและค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ
