วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้รอดและใครคือผู้พิชิต?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 25
66 ที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงที่จะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เราได้เห็นตลาดที่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สภาวะเช่นนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์นี้ให้ดียิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่จะชี้ให้เห็นถึงความสามารถของแต่ละบริษัทในการรับมือกับความท้าทายเท่านั้น แต่ยังเป็นการค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทบางแห่งประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่รายได้หดหายไป 26%, Lalin Property ที่ลดลง 23%, Major Development ที่ 22% และ Siamese Asset ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีความท้าทายนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai ลดลง 10%, Pruksa Holding 9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอที่จะสะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้เสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราพิจารณาที่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นแกนหลักของธุรกิจ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
รวมทั้ง 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่าจับตามอง ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ผู้ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% ตามมาด้วย Supalai ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับทุกปีที่อันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัททำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูงเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถเปลี่ยนเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses ยังคงครองแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ Supalai ที่ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Fraser’s Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังผันผวน ความไม่แน่นอนของกำลังซื้อของผู้บริโภค และภาวะการแข่งขันที่รุนแรง ล้วนเป็นแรงกดดันที่สำคัญ
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนอย่างรอบคอบ และเพื่อค้นหาโอกาสในการเติบโตท่ามกลางความผันผวนของตลาด
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของตลาด อย่ารอช้าที่จะติดต่อเข้ามาเพื่อปรึกษาหารือและร่วมสร้างอนาคตการลงทุนที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน
