วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดมายาวนาน และปี 2566 ที่ผ่านมานั้นถือเป็น
อีกหนึ่งบททดสอบสำคัญที่เขย่าขวัญผู้ประกอบการทุกราย แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวจะพาอุตสาหกรรมไปได้สวย แต่ความเป็นจริงกลับส่งสัญญาณที่แตกต่างออกไป การชะลอตัวของตลาดที่ชัดเจนขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นฤดูกาลแห่งความคึกคัก ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่สถานการณ์ในปี 2567 นี้ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อน
เพื่อให้เห็นภาพรวมของสถานการณ์อย่างชัดเจน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรมนี้ได้ปรับกลยุทธ์และรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางสมรภูมิด้านอสังหาริมทรัพย์นี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บรรดาบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยแต่ละบริษัทมีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การเปรียบเทียบรายได้รวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Siri (SIRI) : 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP) : 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI) : 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH) : 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH) : 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) : 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U) : 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City, ปัจจุบันอยู่ภายใต้ชื่อ Grand Canal Land PCL – GCAP)
Frasers Property (Thailand) (FPT) : 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI) : 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานที่แท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลขภาพรวมอาจดูสวยหรู แต่ในความเป็นจริงแล้ว รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและระบายโครงการออกสู่ตลาด
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างต่อเนื่อง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP) : 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Siri (SIRI) : 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI) : 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) : 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเข้า Top 5 ได้สำเร็จ)
Pruksa Holding (PPH) : 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) : 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะตกลงมาก)
Frasers Property (Thailand) (FPT) : 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) : 8,840 ล้านบาท (เผชิญรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH) : 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF) : 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากโครงการที่ลงทุนไป
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ
การวิเคราะห์ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 เผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งที่แตกต่างกัน:
Land and Houses (LH) : 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ จากการบันทึกกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI) : 6,083 ล้านบาท (หากปราศจากการขายสินทรัพย์ของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP) : 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับ SPALI)
Siri (SIRI) : 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI) : 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC) : 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH) : 2,503 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับ SC)
Pruksa Holding (PPH) : 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) : 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) : 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567
ผลประกอบการที่นำเสนอสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความรอบคอบและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารความเสี่ยงที่รัดกุม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าแม้จะเผชิญกับอุปสรรค แต่หากผู้ประกอบการมีความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ สามารถปรับตัวและพัฒนากลยุทธ์ที่เหมาะสม ก็ยังมีโอกาสในการเติบโตและสร้างความสำเร็จได้อย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อช่วยให้ธุรกิจของคุณแข็งแกร่งและเติบโตอย่างมั่นคง อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป.
