ปี 2566: สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย – บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นบทพ
ิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับทุกบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในภาคนี้ แม้จะมีความคาดหวังจากแรงส่งของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ภาพรวมกลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อใกล้ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และแนวโน้มนี้ก็ยังคงสืบต่อไปยังต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคไปได้อย่างสง่างาม
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้ที่โดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะรายได้รวมติดลบ โดยมีตัวเลขอยู่ที่ 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริผงาดขึ้นผู้นำรายได้รวม!
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของธุรกิจ การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท เป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40% เป็นที่น่าตกใจว่า Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่รุนแรงในตลาด
AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย!
ในการวัดผลจากรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ดีไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PRUKSA) ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอ คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง เริ่มเห็นผลตอบแทนอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ไม่อาจเรียกได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิ!
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำอย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากปี 2566 และก้าวต่อไป
ข้อมูลข้างต้นเป็นการสรุปผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความผันผวนนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ หรือ คอนโดใหม่ ที่ตอบโจทย์ความต้องการและศักยภาพในการลงทุน เราพร้อมนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่จะช่วยนำทางท่านสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์.
