การวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตั
มเชิงบวกที่เริ่มก่อตัวขึ้นในปี 2565 แต่ภาพรวมตลาดกลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างไม่กะพริบตา และเล็งเห็นถึงความสำคัญในการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ผู้เล่นรายใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปี 2566
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลลัพธ์ในปี 2566 ผลการสำรวจเผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ โดยบริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด อัตราการลดลงที่น่าสังเกตพบในหลายบริษัท เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมติดลบถึงราว 28% อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ก็เผชิญสถานการณ์ใกล้เคียงกัน
นอกจากนี้ บริษัท ไรมอน แลนด์ (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ขณะที่ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LL) ติดลบ 23% และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) รวมถึง ไซมิส แอสเสท (SA) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ 22% และ 21% ตามลำดับ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ศุภาลัย (SPALI) ติดลบ 10% พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ติดลบ 9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับที่สาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่มผู้นำด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) คว้าอันดับห้าด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่หกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ยูนิเวนเจอร์ (UV) ติดอันดับเจ็ดที่ 17,672 ล้านบาท ตามมาด้วย เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อยู่ในอันดับเก้าที่ 15,157 ล้านบาท และ สิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายอันดับสิบด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญสู่ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึง “ความสำเร็จ” ที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับผู้บริโภคโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่า 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 สถานการณ์นี้ส่งผลให้ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
อัตราการลดลงที่น่ากังวลพบในหลายบริษัท เช่น ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% LPN ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ก็เผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ทวีความรุนแรงขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับที่ห้าด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ดที่ 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) เป็นอีกบริษัทที่มักปรากฏตัวในกลุ่มนี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ปิดท้ายอันดับสิบด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: การเติบโตแบบก้าวกระโดดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากบริษัทที่กล่าวมาข้างต้น ยังมี เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้ CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าทึ่งถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการกลับมาของบริษัท และอาจเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดในอนาคต
ผลกำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากไม่สามารถแปลงเป็น “กำไรสุทธิ” ที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์นี้มีความน่ากังวลเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารจัดการที่เหนือชั้น
ในส่วนของ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) รั้งอันดับสามด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท โดยเฉือน แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท อย่างหวุดหวิด ซึ่งนับเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ติดอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับที่หกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บๆ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อยู่ในอันดับแปดด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ติดอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ปิดท้ายอันดับสิบด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งและเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดเผชิญกับแรงกดดันที่ชัดเจน
ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทาย ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และพฤติกรรมผู้บริโภคที่ปรับเปลี่ยนไป จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่า การปรับตัวอย่างชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค รวมถึงการมองหาโอกาสในการเติบโตจากเทรนด์ใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties) หรืออสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มผู้สูงอายุ (Senior Living) จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาบริษัทให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในภาพรวมและอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เจาะลึกเช่นนี้จะช่วยให้ท่านมองเห็นโอกาสและเตรียมความพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 นี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยและหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับธุรกิจของคุณ
