บทวิเคราะห์เชิงลึก: สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การปรับตัวของผู้เล่นหลักภายใต้แรงกดดันตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2
566 ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายอย่างยิ่ง หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณการเติบโตอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อปัจจัยลบหลายประการรุมเร้า ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามวิกฤตนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้ที่ลดลงอย่างมากในอัตรา 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของบางบริษัทที่อาจมีโครงสร้างรายได้ที่พึ่งพิงบางประเภทสินทรัพย์ หรือกลุ่มลูกค้าเฉพาะ ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนักจากสภาวะเศรษฐกิจ
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่มีประสบการณ์และความสามารถในการบริหารจัดการ ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายในการรักษาการเติบโตท่ามกลางสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเด่นในรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาที่รายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุน ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในการดึงดูดลูกค้าและปิดการขายในภาวะตลาดปัจจุบัน
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมาอย่างยาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า นี่เป็นข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า การแข่งขันในการสร้างยอดขายนั้นทวีความรุนแรงขึ้น และผู้เล่นหลายรายกำลังเผชิญกับแรงกดดันในการรักษาปริมาณการขาย
AP (Thailand) ก้าวขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง -38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ขยายไลน์ธุรกิจมาสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันและโอกาสในการเติบโตในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายของบริษัท ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่สำคัญกว่านั้นคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
อันดับ 1 ของ Land and Houses ในปีนี้ มีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 1 อาจตกเป็นของ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิสูงถึง 6,083 ล้านบาท และ Apex (Thailand) ซึ่งตามมาติดๆ ที่ 6,054 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
จากภาพรวมผลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปัจจัยกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ยังคงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความพร้อมในการปรับตัว สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป กลยุทธ์ที่เน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน การสร้างนวัตกรรมทางการเงินเพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อ และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการพาองค์กรให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาด อสังหาริมทรัพย์ อย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งจะสามารถเรียนรู้จากสภาวะตลาดในปี 2566 และนำไปปรับใช้เพื่อสร้างความยั่งยืนในระยะยาว หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์ ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณในทำเลศักยภาพ อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นสำรวจและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนก้าวต่อไปของคุณในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่มีพลวัตนี้
