ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย และผู้เล่นที่โดดเด่นในตลาด
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2
566 ถือเป็นปีที่บททดสอบความแข็งแกร่งของภาคธุรกิจนี้อย่างแท้จริง แม้จะเริ่มต้นด้วยความคาดหวังอันสูงส่งจากการฟื้นตัวของโมเมนตัมในปี 2565 แต่กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่การเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงช่วงไฮซีซั่นปลายปีที่ไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ซบเซานี้ได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 สร้างความไม่แน่นอนให้กับภาพรวมตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างเห็นได้ชัด
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนว่าในสภาวะที่ท้าทายเช่นนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่สามารถคว้าชัยในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวภายใต้แรงกดดัน
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปในวงกว้างของตลาด ที่ดินกรุงเทพ และโครงการพัฒนาต่างๆ
เราเห็นการลดลงของรายได้ที่น่าสังเกตในหลายบริษัท อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ที่เป็นเสาหลักของตลาด คอนโดกรุงเทพ และบ้านจัดสรร ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะขาลงได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าจับตาว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง -1% แต่ก็แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้น Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ไปได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ตัวเลขรายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนภาพรวมของผลการดำเนินงานที่แท้จริงเสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพื่อประเมินขีดความสามารถในการสร้างยอดขายและบริหารจัดการโครงการอย่างแท้จริง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ พบว่ามีรายได้รวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ซึ่งลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
AP (Thailand) กลับมาผงาดในตำแหน่งผู้นำยอดขาย
ในปี 2566 นี้ AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนหน้าแสนสิริ ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษามาตรฐานที่ดีไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ทำผลงานได้น่าประทับใจ ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังที่น่าสนใจ
Land and Houses กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ ศุภาลัยคงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ซึ่งเฉือนกันอย่างสูสีกับศุภาลัย แสนสิริ ทำผลงานด้านกำไรได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ในอันดับ 6 เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ สะท้อนภาพรวมที่ชัดเจนถึงสภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ในไทย ในปี 2566 ที่ผ่านมา และแนวโน้มที่คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ท้าทายในปี 2567 นี้ การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตท่ามกลางความผันผวนนี้
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลัก จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าความสำเร็จท่ามกลางความท้าทาย! หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของท่าน
