เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: เมื่อความคาดหวังสวนทางความเป็นจริง และใครคือผู้ยืนหยัดในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้ว
น ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความประหลาดใจและบทเรียนอันล้ำค่าให้กับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมที่เราคุ้นเคย แม้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะสร้างความหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับบิดเบือนไปสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ การเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึงในช่วงต้นปี กลายเป็นจุดเปลี่ยนที่ทำให้ตลาดเข้าสู่โหมดระมัดระวัง และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็น “ไฮซีซั่น” แห่งการจับจ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทว่าปีนี้กลับเงียบเหงากว่าที่คาดการณ์ไว้ ความท้าทายนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายตั้งคำถามถึงทิศทางและความยั่งยืนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยวิเคราะห์อย่างละเอียดเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ
ภาพรวมรายได้: เมื่อยอดรวมลดลง สะท้อนความท้าทายที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรา สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% ซึ่งอาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกัน โดยมีรายได้ลดลง 26% ในขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) มียอดรายได้ลดลง 23% และ 22% ตามลำดับ ส่วน Siamese Asset (SA) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยรายได้ที่หดหายไป 21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งไปกว่านั้นคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มียอดรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai (SPALI) มียอดรายได้ลดลง 10% Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มียอดรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่าความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 นั้น ส่งผลกระทบต่อทุกระดับของผู้ประกอบการ
Sansiri ผงาดครองแชมป์รายได้รวม: ความแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
ท่ามกลางภาพรวมที่ดูชะลอตัว แสนสิริ (SIRI) กลับสามารถยืนหยัดได้อย่างโดดเด่นและครองตำแหน่งแชมป์รายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 12% ซึ่งถือเป็นความสำเร็จที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
เมื่อพิจารณารายชื่อ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นว่าการประเมินผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักเข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการสร้างยอดขายที่แท้จริง
เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลที่รวบรวมได้จากทั้ง 41 บริษัท แสดงให้เห็นว่ามีรายได้จากการขายรวมทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างชัดเจน
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่ากังวลปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็ประสบปัญหาการขายที่ลดลงเกือบ 40% Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% สร้างความตกตะลึงให้กับนักวิเคราะห์หลายคน แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านการขาย ก็ยังมียอดรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด บ้านพร้อมอยู่ และ คอนโดพร้อมโอน ที่เข้มข้นกว่าที่คาด
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย: ยุทธศาสตร์ที่แข็งแกร่ง
แม้จะมียอดขายลดลงเล็กน้อย แต่ AP (Thailand) (AP) กลับสามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มียอดขาย 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสวยงาม ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขายเป็นบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ยังคงเป็นผู้เล่นที่คงเส้นคงวาในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้ลงทุนอย่างหนักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ตอนนี้เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่ก้าวเข้าสู่ตลาด บ้านจัดสรร กรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้อย่างน่าสนใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แน่นอนว่า ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถทำกำไรได้จริง ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ในระยะยาว ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด: ความได้เปรียบจากการบริหารจัดการสินทรัพย์
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันกำไรนี้ คือการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) โชว์ฟอร์มได้ยอดเยี่ยมด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไรได้ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ก็ทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทบางแห่งยังสามารถสร้างการเติบโตและรักษาความสามารถในการทำกำไรได้ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรมและการบริหารจัดการเชิงกลยุทธ์ของผู้บริหาร
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการรับมือกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด บ้านใหม่ ราคาดี ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและติดตามแนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด ขอเชิญชวนให้ทุกท่านที่สนใจร่วมศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและยั่งยืน
