บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปี 2566 ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย – มรสุมถาโถมและความอยู่รอดของผู้แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใ
กล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ซึ่งหลายต่อหลายครั้งถูกคาดการณ์ว่าจะกลับมาสดใสจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เป็นฤดูกาลทอง (high season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
เพื่อตอบคำถามที่ว่า “ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างมั่นคงท่ามกลางความผันผวนนี้?” Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ที่ผ่านมา และประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้มากน้อยเพียงใด
ภาพรวมรายได้: การหดตัวของเม็ดเงินหมุนเวียนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กดดันบรรดาผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แซงสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การรักษามาตรฐานภายใต้ความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ชื่อเดิมคือ Univenjures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย – หัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้ที่อยู่ในวงการ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เสมอไป เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลที่สำคัญและเป็นหัวใจหลักของธุรกิจนี้ คือ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดได้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งตอกย้ำถึงสภาวะตลาดที่ซบเซา โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอยนี้ ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลากหลายระดับ ตั้งแต่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, ไปจนถึง Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบปัญหาเล็กน้อยที่ 2% การที่บริษัทชั้นนำขนาดใหญ่อย่าง AP มีรายได้จากการขายลดลง บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งตลาด ไม่ใช่แค่เฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดเล็ก
ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการทุกระดับต้องเผชิญ
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งของการบริหารยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวก)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทจากกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง – ความท้าทายในการบริหารต้นทุนและสร้างผลตอบแทน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะทำรายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิ (Net Profit) ที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ไม่ถือเป็นความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 กำไรสุทธิ: กลยุทธ์การขายสินทรัพย์เสริมความแกร่ง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทได้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ขึ้นมาเป็นอันดับ 1)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปแห่งปี 2566 และการมองไปข้างหน้า
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการชะลอตัวของรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ และแรงกดดันด้านกำไรสุทธิ ทำให้ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
การที่บริษัทบางแห่งสามารถรักษาการเติบโตของรายได้หรือกำไรไว้ได้ท่ามกลางสภาวะเช่นนี้ ถือเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การบริหารจัดการ ความเข้าใจในตลาด และความสามารถในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของผู้บริโภคและสภาวะเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าโอกาสยังมีอยู่เสมอสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถมองเห็นช่องว่างในตลาด มีความโปร่งใสในการดำเนินงาน และสามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทใด หรือทำเลที่ตั้งแบบไหน การมุ่งเน้นสร้างมูลค่าที่ยั่งยืนให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมด คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจทางธุรกิจที่แม่นยำยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
