บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – บทเรียนแห่งความท้าทาย และการปรับตัวสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ
้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และสามารถยืนยันได้ว่า ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น เป็นปีแห่งบททดสอบที่แท้จริงสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 อันเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ทว่า สภาวะตลาดกลับพลิกผันเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศความคึกคักที่เคยมีเลือนหายไปตลอดทั้งปี กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่สำคัญในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ที่ดูเหมือนจะยังไม่สดใสนัก ยังคงสืบเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นและประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัวในวงกว้าง
สำหรับภาพรวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 รายได้รวมจากการดำเนินงานของบริษัทเหล่านี้ อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม เมื่อเราเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทบางแห่งประสบกับภาวะรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่เผชิญกับตัวเลขติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงอย่างน่าใจหาย นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ในปีนี้ และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PRUKSA) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ กันอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างแม่นยำที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง มาช่วยเสริม
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเคยเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจสำหรับบริษัทที่กำลังขยายบทบาทในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไร และการอยู่รอดในระยะยาว
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในมุมมองของผู้ถือหุ้นและนักลงทุน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด
เมื่อพิจารณากำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งจากผู้ประกอบการทุกราย
สำหรับบริษัทที่ประสบความสำเร็จในการรักษาการเติบโต หรือสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายและบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ไม่ว่าจะอยู่ในภาวะตลาดเช่นไร ก็จะสามารถยืนหยัดและสร้างผลกำไรได้อย่างต่อเนื่อง การศึกษาถึงปัจจัยแห่งความสำเร็จของบริษัทเหล่านี้ รวมถึงการวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของคู่แข่งในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองหลัก จะเป็นข้อมูลสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนหรือมองหาโอกาสในธุรกิจนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยการวิเคราะห์ที่รอบด้าน การวางแผนกลยุทธ์ที่เฉียบคม และการปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดที่ไม่หยุดนิ่ง บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้ และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในการเติบโตในอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจถึงศักยภาพของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในเชิงลึก เพื่อประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจหรือการลงทุน บริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเรา พร้อมที่จะให้คำแนะนำและความเชี่ยวชาญ เพื่อช่วยให้คุณก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นใจในตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
