ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์บนกระดานหุ้น – บทสรุปแห่งความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ
ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงสุดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป คืออีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแกร่งของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก แม้ว่าความหวังจะถูกจุดประกายขึ้นจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่หลายธุรกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดอีกครั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ส่งต่อมาจากปีก่อนหน้า
เพื่อเป็นการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้านและเจาะลึกถึงความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง ตลอดปี 2566 การวิเคราะห์ครั้งนี้มิใช่เพียงการรายงานตัวเลข แต่เป็นการฉายภาพให้เห็นว่าใครคือผู้ที่สามารถประคองตัวฝ่าฟันมรสุมได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณไปสำรวจความสำเร็จ ความท้าทาย และบทเรียนอันล้ำค่าจากปี 2566 ที่จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางกลยุทธ์สำหรับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัวทั่วตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีมูลค่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างแพร่หลายในตลาด
บริษัทที่ประสบกับการถดถอยอย่างมีนัยสำคัญของรายได้รวม ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่และเป็นที่ยอมรับในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ท้าทาย และความจำเป็นในการปรับตัวเชิงกลยุทธ์เพื่อรักษาการเติบโต
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: “แสนสิริ” ผงาดขึ้นสู่เบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” แกร่งเรื่องรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึงอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 สามารถสรุปได้ดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
แต่การวัดผลสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาด้วย เช่น การบริหารจัดการโครงการ การลงทุน หรือการขายสินทรัพย์อื่นๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อเราโฟกัสไปที่รายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: การพลิกกลับของเกมและบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งในการดำเนินงาน
ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือเกือบ 75% ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่แท้จริงในภาคการขายของตลาดอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่เห็นการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เคยเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่าถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาครองอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการเข้ามาเป็นผู้เล่นคนสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: วัดผลสำเร็จที่แท้จริง – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์?
ท้ายที่สุดแล้ว การทำธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนนั้น ไม่ได้วัดกันที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่หัวใจสำคัญอยู่ที่ “กำไร” ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน ความสามารถในการตั้งราคา และการควบคุมค่าใช้จ่ายต่างๆ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งซับซ้อนขึ้นเมื่อพิจารณาว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบกับการขาดทุน และบางบริษัทก็ขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 จะเห็นภาพที่น่าสนใจดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรยังคงแข็งแกร่ง)
ปัจจัยสู่ความสำเร็จ: ความสำเร็จของ LH ในปีนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ที่มีมูลค่าสูง กลยุทธ์นี้ช่วยเสริมผลประกอบการให้โดดเด่น แม้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลงก็ตาม
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับศุภาลัย)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับ SC)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และสัญญาณแห่งการฟื้นตัวที่ต้องจับตา
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่าปี 2566 เป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและปัจจัยกดดันต่างๆ อย่างไรก็ตาม บทวิเคราะห์นี้ได้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัว ความแข็งแกร่ง และกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของแต่ละบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนอยู่บ้าง แต่ก็มีสัญญาณบวกที่เริ่มปรากฏขึ้น บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และมีการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะเป็นประโยชน์ต่อทุกท่าน ไม่ว่าท่านจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจผลประกอบการในปีที่ผ่านมา จะช่วยให้เราสามารถมองเห็นภาพรวม วางแผน และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 นี้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่ความสำเร็จของท่าน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับการวิเคราะห์และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
