ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายครั้งใหม่ และการก้าวข้ามสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 ให้ความรู้สึกที่ซับซ้อน สัญญาณ
บวกที่เคยปรากฏในช่วงปลายปี 2565 และความคาดหวังถึงการ “take off” ของตลาด กลับถูกกลืนกินด้วยภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน ภาพการฟื้นตัวที่คาดหวังในช่วงไฮซีซั่นปลายปี กลับไม่ปรากฏชัดเจนนัก และเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 ความท้าทายเหล่านี้ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องเผชิญอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดในปีที่ผ่านมาได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
รายได้รวม: ภาพรวมที่แสดงถึงการหดตัว
เมื่อประมวลข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจบดบังความจริงที่น่ากังวลใจ เพราะในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับสูงถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความจริงของตลาด
เมื่อเจาะลึกถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นดัชนีที่สะท้อนถึงการทำธุรกรรมจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบว่าภาพรวมทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และน่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านรายได้รวมและรายได้จากการขาย: การปรับเปลี่ยนที่น่าจับตา
สำหรับ แสนสิริ (SIRI) ได้ยืนหยัดเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI) – 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) – 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) – 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) – 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) – 15,066 ล้านบาท
ในส่วนของ รายได้จากการขาย นั้น AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นผู้นำ ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset (SC) ในอันดับ 4 ด้วยยอด 23,370 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยยอด 22,357 ล้านบาท
กลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขายประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) – 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) – 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) – 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) – 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ได้เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และมากกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยยอด 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% และ Origin Property (ORI) ทำกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
กลุ่ม Top 10 ด้านกำไรสุทธิประกอบด้วย:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) – 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) – 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) – 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) – 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) – 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่รอคอยในปี 2567
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวเพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูง การชะลอตัวของการบริโภคภายในประเทศ และปัจจัยภายนอกอื่นๆ จะเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ
การวางกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลัก ถือเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจทางธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 และปีต่อๆ ไป เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่จะนำพาคุณก้าวข้ามทุกความท้าทาย
