ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียน
บทนำ: ปีแห่งความท้าทายและพลวัตที่เปลี่ยนแปลง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผ
ชิญกับแรงกดดันรอบด้าน สร้างความผิดหวังให้กับผู้ที่คาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 ที่มีสัญญาณการเติบโตที่ดี ทว่า สถานการณ์กลับตาลปัตร เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศของตลาดในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด และได้เห็นถึงความพยายามของบริษัทต่างๆ ในการปรับตัวรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน รวมถึงปัจจัยภายในประเทศที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถบริหารจัดการท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ผลประกอบการภาพรวม: รายได้รวมถดถอย แต่ยังคงความแข็งแกร่งในบางมิติ
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างชัดเจน
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาการเติบโตของรายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการลงทุนในธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สามารถสะท้อนภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท อาทิ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
แม้ว่าภาพรวมของรายได้จากการขายจะลดลง แต่ก็ยังมีบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและสามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% สำหรับรายได้จากการขาย)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) สู่บทบาทใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้ก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มรูปแบบ หลังจากลงทุนพัฒนาโครงการต่างๆ มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่โดดเด่นนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายฐานธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรก็เป็นหัวใจหลักของความสำเร็จในระยะยาว ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ปรากฏการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) แชมป์กำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับการวัดผลการดำเนินงานด้านกำไรสุทธิ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ในปีนี้ โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ก็จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ การปรับตัวคือหนทางสู่ความสำเร็จ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการปรับตัวให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจมหภาค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือการลงทุนในหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมของตลาดและเข้าใจถึงศักยภาพ ตลอดจนความเสี่ยงของแต่ละบริษัทได้อย่างแม่นยำ
ก้าวต่อไป: การวางแผนกลยุทธ์ที่เหนือชั้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
หากคุณคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกถึงโอกาสและความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และต้องการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่แม่นยำ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์สถานการณ์ตลาด รวมถึงแนวทางการปรับกลยุทธ์ที่เหมาะสม เพื่อให้คุณสามารถนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่โอกาสใหม่ๆ ที่รอคุณอยู่.
