เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวของผู้เล่นหลักภายใต้แรงกดดันเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดนี้มานับครั้งไม่ถ้วน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกราย โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและการเปลี่ยนแปลง หลังจากการประเมินผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำ ผมขอนำเสนอภาพรวมเชิงลึกที่สะท้อนถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของแต่ละองค์กร
ภาพรวมตลาด: ความท้าทายที่ปรากฏชัดเจน
หลายคนคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและผลักดันยอดขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง บรรยากาศที่ไม่สดใสนักนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการ: รายได้รวมของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับสถานการณ์ในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง”
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้:
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะ:
L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD): บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงประมาณ -28%
Raimon Land (RML): ประสบปัญหาต่อเนื่อง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -26%
Lalin Property (LPH): รายได้รวมลดลง -23%
Major Development (MJD): รายได้รวมลดลง -22%
Siam Asset (SAJ): รายได้รวมลดลง -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
การวิเคราะห์ Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด:
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่รายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่รายได้ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ท้าชิงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม:
Sansiri (SIRI): ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
AP (Thailand) (AP): รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): ติดอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
U City (U): ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: U City เป็นชื่อบริษัทเดิมของ U ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
ความแตกต่าง: รายได้จากการขาย vs. รายได้รวม
การประเมินผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงความสามารถในการแข่งขันและยอดขายที่เกิดขึ้นจริงในตลาด
ภาพรวมรายได้จากการขาย: ความท้าทายที่ทวีความรุนแรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย:
Raimon Land (RML): รายได้จากการขายลดลงถึง -78%
L.P.N. Development (LPN): รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses (LH): เป็นที่น่าตกใจที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38%
AP (Thailand) (AP): แม้จะเป็นผู้นำ แต่ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
Origin Property (ORI): แม้จะยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แต่รายได้จากการขายลดลงถึง -24%
เป็นที่สังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เช่นกัน
ผู้ครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย:
AP (Thailand) (AP): กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ตามมาในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI): รักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตเป็นบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PSH): อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6)
Frasers Property (Thailand) (FPT): ติดอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้จะมียอดขายลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท (อันดับ 8)
Quality House (QH): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ติดอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
ดาวเด่นที่น่าจับตามอง: CPN Property
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN Property ทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงกลยุทธ์การขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ประสบความสำเร็จ
บทสรุป: กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋ามีน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
ผู้นำด้านกำไรสุทธิ: ความแข็งแกร่งที่เหนือกว่า
Land and Houses (LH): ยังคงเป็นแชมป์ด้านกำไรสุทธิ ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): เฉือนอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%
Origin Property (ORI): มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC): มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): ตามมาติดๆ ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 เป็นอีกปีที่ต้องการความรอบคอบ การปรับตัว และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งจากทุกผู้ประกอบการ
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูง การตัดสินใจลงทุนอย่างมีข้อมูลและเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตทางการลงทุนที่มั่นคงและยั่งยืนไปพร้อมกัน
