ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียน – ใครคือผู้แข็งแกร่งในวันที่ตลาดผันผวน?
ปี 2566 ที่ผ่านมาเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับพลิกผันเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงมีความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจึงเป็นสิ่งจำเป็นยิ่งในการทำความเข้าใจพลวัตของอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจนในระดับรายบริษัท
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการศึกษา สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นว่า แม้ภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมาก แต่ผลการดำเนินงานรายบริษัทมีความผันผวนสูง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่ากังวล (มากกว่า 20%) ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ติดลบถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันรายได้รวมสูงสุด: Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
เมื่อพิจารณาอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับสองอย่างฉิวเฉียดด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับสามด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่หกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดเป็นของ U City Public Company Limited (U) (ซึ่งในอดีตคือ Grand Canal Land) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลการดำเนินงานมีความแม่นยำและสะท้อนภาพธุรกิจหลัก การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เพราะบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นศักยภาพในการแข่งขันและการสร้างยอดขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% Land and Houses ก็เป็นอีกรายที่น่าจับตามอง เมื่อรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยังสามารถเติบโตในด้านรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับหกคือ Land and Houses ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดเป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะเผชิญกับรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Quality House (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบเป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังเฉิดฉายในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกเหนือจากรายชื่อที่คุ้นเคย ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ หลังจากที่ได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลิดอกออกผล โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีเยี่ยมของการขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะตัดสินความเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” คือผลกำไรที่จับต้องได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดคว้าแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้กำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai จะก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง โดยในปี 2566 ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับสามอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับหกคือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างใกล้เคียง Pruksa Holding อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับเก้าเป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาสที่รออยู่
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเต็มไปด้วยความผันผวนและความท้าทายอย่างแท้จริง ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรม แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ
สำหรับผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณาลงทุนในตลาดนี้ การทำความเข้าใจผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างลึกซึ้งเช่นนี้ เป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมองเห็นทิศทางในอนาคต
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบว่ากลยุทธ์ใดที่เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน และต้องการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายในปี 2567 เพื่อให้ธุรกิจของท่านเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการวางแผนและนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นบทสนทนาแห่งโอกาสได้แล้ววันนี้
