ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ส่องผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 เป็นดั่งการทบทวนบทเรียนสำค
ัญ ท่ามกลางความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนที่จะเข้าสู่การเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 อันเป็นช่วงเวลาที่ปกติจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และน่ากังวลว่าบรรยากาศดังกล่าวได้ส่งต่อมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ยังไม่เห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน
ในรายงานเชิงลึกนี้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญที่สุด ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่แข่งขันสูงนี้
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมการชะลอตัวที่ปฏิเสธไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการผสมผสานจากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมของ 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และน่าตกใจที่ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ต้องกล่าวถึง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพอย่างน่าประทับใจ จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งบ่งชี้ถึงการเติบโตในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามอง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่หากไม่มีกำไรที่แท้จริง ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ
แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาความเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทในปี 2566 เหตุผลหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่รออยู่
ผลประกอบการเหล่านี้เป็นภาพสะท้อนของความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง แม้ว่าหลายบริษัทจะแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและการสร้างผลกำไรที่น่าประทับใจ แต่การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงเมืองหลักต่างๆ ยังคงรุนแรง การบริหารจัดการต้นทุน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคยุคใหม่ และการรักษาความสามารถในการทำกำไร จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความเข้าใจในตลาดที่ลึกซึ้ง การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ และการมุ่งเน้นสร้างมูลค่าที่ยั่งยืน บริษัทที่แข็งแกร่งและมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน จะสามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทาย และพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามแนวโน้มเหล่านี้อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าความสำเร็จในอนาคต
เราขอเชิญชวนให้ท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์และแลกเปลี่ยนมุมมองเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โปรดติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
