บทวิเคราะห์เจาะลึก: การประเมินผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิ
ด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 กลับกลายเป็นภาพสะท้อนของภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ การชะลอตัวนี้เริ่มต้นขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการเฉลิมฉลองและจับจ่ายใช้สอยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี (Q4) ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมเชิงลึกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายและพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่บ่งชี้ถึงความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าพิจารณาอย่างยิ่ง นั่นคือมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับเลขสองหลักที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land Plc. (RML) ที่เผชิญกับการลดลง -26%, Lalin Property Plc. (LL) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากเราต้องการวัดผลงานที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่แม่นยำกว่า เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
กรณีที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ กลับมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มักจะแข็งแกร่งในด้านการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสังเกตคือ ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลง
AP (Thailand) Plc. ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย
แม้จะมียอดขายรวมที่ลดลงโดยรวม แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ก็สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านยอดขายได้อีกครั้ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri Plc. (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri Plc. (SIRI) เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขายในแดนบวกที่ 7%
Supalai Plc. (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Plc. (SC) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม สามารถทะยานขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของยอดขายที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding Plc. (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH) แม้จะมียอดขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) Plc. (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) แม้จะมียอดขายลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House Plc. (QH) อันดับ 9 ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Plc. (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการบริหารจัดการโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้ความสำเร็จในแง่ของการดำเนินงานหลัก แต่หากท้ายที่สุดแล้ว บริษัทสามารถสร้างกำไรสุทธิได้อย่างจำกัด หรือมีต้นทุนที่สูงเกินไป ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses Plc. ยืนหยัดในตำแหน่งผู้นำด้านกำไร
Land and Houses Plc. (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อผลประกอบการอันแข็งแกร่งนี้ มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากปราศจากการรับรู้กำไรพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) Plc. (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ห่างจากอันดับ 2 เพียงเล็กน้อย Sansiri Plc. (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Plc. (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset Corporation Plc. (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 6 เฉือน Quality House Plc. (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding Plc. (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Fraser Property (Thailand) Plc. (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Plc. (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดการณ์สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง เป็นที่คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ ปัจจัยต่างๆ เช่น สภาพเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญคือ มีความเข้าใจในพฤติกรรมของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง จะเป็นผู้ที่สามารถเอาชนะความท้าทายและเติบโตต่อไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การศึกษาข้อมูลผลประกอบการอย่างรอบด้านเช่นนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล ผมขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาถึงศักยภาพของแต่ละบริษัท เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
