ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่า
งแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ทว่าภาพรวมกลับตาลปัตร ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง สถานการณ์ที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และวิเคราะห์ว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ฉายแววเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าภาพรวมรายได้รวมของบริษัทเหล่านี้ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะเห็นได้ว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่เผชิญความท้าทายหนัก: บทเรียนจากตัวเลข
มีหลายบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของ ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพ และเมืองหลัก ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: ใครคือผู้นำ?
แม้จะมีบริษัทจำนวนมากที่เผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีบริษัทที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งและสร้างรายได้ได้อย่างน่าประทับใจ
อันดับ 1: Sansiri (SIRI) ทำรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
อันดับ 2: AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
อันดับ 3: Supalai (SPALI) ทำรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
อันดับ 4: Land and Houses (LH) มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
อันดับ 5: Pruksa Holding (PPH) ทำรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
อันดับ 7: Univenture (UV) มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
อันดับ 8: Frasers Property (Thailand) (FPT) มีรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
อันดับ 9: Origin Property (ORI) มีรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
อันดับ 10: Singha Estate (S) มีรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย (Sales Revenue)
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการทำธุรกิจหลักของ บริษัทอสังหาฯ นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
จากข้อมูลของ 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายในระดับที่สูงมาก เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: ใครคือตัวจริง?
เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขาย บริษัทที่โดดเด่นในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) ทำรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
อันดับ 2: Sansiri (SIRI) ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
อันดับ 3: Supalai (SPALI) รักษาอันดับด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
อันดับ 5: Pruksa Holding (PPH) ทำรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: Land and Houses (LH) ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท แม้จะลดลงก็ตาม
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท
อันดับ 9: Quality House (QH) มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Emerging Player: Central Pattana (CPN)
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและการบริหารจัดการโครงการที่ดี
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่อง ซึ่งบางบริษัทเผชิญกับการขาดทุนมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด: ใครคือ “King of Profit”?
อันดับ 1: Land and Houses (LH) ทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ได้รับกำไรถึง 2,500 ล้านบาท ช่วยหนุนผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
อันดับ 2: Supalai (SPALI) ทำกำไร 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: AP (Thailand) (AP) ทำกำไร 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%
อันดับ 5: Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อน
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: Quality House (QH) ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงถูกกดดัน ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ วงการอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความท้าทายก็มักมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับภาพรวมตลาดและแนวโน้มในอนาคตเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เช่นเดียวกับที่ Property Mentor ได้นำเสนอ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการยกระดับการดำเนินงานและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและวางแผนกลยุทธ์เชิงรุกคือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ วันนี้ เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกความท้าทายและคว้าโอกาสที่รออยู่!
