ปี 2566: บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายที่ยังคงอยู่และสัญญาณแห่งโอกาส
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา
นี้ ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้หลายฝ่ายจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาที่ตลาดคึกคัก หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่ชัดเจนได้ และสถานการณ์นี้ยังคงเป็นความกังวลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะให้ภาพที่ชัดเจนที่สุดเกี่ยวกับประสิทธิภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยที่ซ่อนเร้นความเปราะบาง
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกวิเคราะห์ในปี 2566 พบว่า มียอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่ากังวลกว่าที่คิด กล่าวคือ มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
เราเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับที่น่าใจหาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN) และ Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่มีรายได้รวมติดลบถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 26% เช่นเดียวกับ Lalin Property (LPH) ที่ลดลง 23% และ Major Development (MD) ติดลบ 22% รวมถึง Siamese Asset (SA) ที่มีรายได้รวมลดลง 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้รวมที่ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังอยู่ในแดนลบที่ต่ำกว่า 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10% Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม พร้อมการเติบโตที่แข็งแกร่ง
ในภาพรวมของรายได้รวม Sansiri (SIRI) ได้แสดงศักยภาพที่โดดเด่น โดยสามารถทำรายได้รวมสูงสุดถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตขึ้นถึง 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว ขึ้นมาอยู่อันดับสอง Supalai (SPALI) ติดอันดับสามด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) มาเป็นอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ตามมาในอันดับหก ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท Univentures (UV) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับแปด ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ The Estate (ES) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่เผยให้เห็นความท้าทายที่แท้จริง
หากเราต้องการมองหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลคือ มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขรายได้จากการขายที่ลดลงนี้เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอย่างแท้จริง บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ยึดตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่สวนกระแส
สำหรับรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เบียด Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตอย่างน่าประทับใจ โดยรายได้เพิ่มขึ้นถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับหก ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับเจ็ด ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักจะปรากฏตัวอย่างสม่ำเสมอในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่ผลประกอบการโดดเด่นเป็นพิเศษ หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความยั่งยืน
ถึงแม้บางบริษัทอาจมียอดขายที่สูง แต่หากผลกำไรที่แท้จริงที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าพวกเขาคือผู้ชนะที่แท้จริง การพิจารณา “กำไรสุทธิ” จึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการประเมินผลประกอบการ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่ปัจจัยพิเศษมีส่วนสำคัญ
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่กำไรที่โดดเด่นนี้ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็คงขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้ โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) มาในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) ติดอันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายและโอกาสใหม่ๆ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เราได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของอุตสาหกรรมในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่สามารถรักษาความเป็นผู้นำไว้ได้ แต่ก็มีอีกหลายบริษัทที่เผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะเป็นความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่ถูกต้องเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
