วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียน
เมื่อพูดถึง อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายแ
ละความผันผวนอย่างเห็นได้ชัด แม้จะมีความคาดหวังต่อการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 แต่ภาพรวมของตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบหลายประการ ทั้งสถานการณ์ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถผลักดันการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในแวดวง พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในขอบเขตการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายไป 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 73%) ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ที่ได้เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้าย แต่ไม่ท้ายสุด การจะวัดว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” ที่บริษัทสามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (หรือเกือบครึ่งหนึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิสูงสุด แม้รายได้รวมลดลง ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การเตรียมพร้อมสำหรับปีแห่งการปรับตัว
จากผลการดำเนินงานที่ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นอย่างดี แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน นโยบายทางการเงินที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาวะการณ์
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในธุรกิจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ดิฉันเชื่อว่าบริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของตลาดในปี 2567 นี้ การติดตามผลการดำเนินงานและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่แม่นยำและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงให้กับพอร์ตการลงทุนของคุณ
