ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัวสู่ความสำเร็จ
ในปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนอย่างต่อเนื่อง แม
้ว่าช่วงต้นปีจะมีความคาดหวังต่อการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่แข็งแกร่งในปีก่อนหน้า แต่ภาวะชะลอตัวกลับเข้ามาครอบงำตลาดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งให้ตลาดกลับมาเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง แนวโน้มที่ยังคงทรงตัวนี้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินสมรรถนะในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ต้องทำความเข้าใจ
จากข้อมูลที่รวบรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงผลกระทบในวงกว้างที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
บริษัทหลายแห่งประสบกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development Public Company Limited, Eastern Star Real Estate Public Company Limited และ Country Group Development Public Company Limited ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land Public Company Limited ติดลบ 26%, Lalin Property Public Company Limited -23%, Major Development Public Company Limited -22% และ Siamese Asset Public Company Limited -21%
แม้แต่ Land and Houses Public Company Limited หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Public Company Limited ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Public Company Limited -10%, Pruksa Holding Public Company Limited -9% และ Origin Property Public Company Limited ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ที่สุดแห่งรายได้รวม: แสนสิริ แซงหน้า AP (Thailand) ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri Public Company Limited ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) Public Company Limited ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai Public Company Limited อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses Public Company Limited รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Public Company Limited ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Public Company Limited ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City Public Company Limited (ในชื่อเดิมคือ U City, ปัจจุบันคือ UNiventures) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property Public Company Limited ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในกลุ่ม 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land Public Company Limited ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development Public Company Limited รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Public Company Limited มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Public Company Limited ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นนำในส่วนรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) Public Company Limited กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri Public Company Limited ที่รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai Public Company Limited ยังคงรักษาอันดับอย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Public Company Limited ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding Public Company Limited ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Public Company Limited แม้จะประสบปัญหาด้านรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Public Company Limited แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House Public Company Limited มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Public Company Limited ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana Public Company Limited ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว แม้จะสามารถทำรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้มีน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุดอีกครั้ง แม้เผชิญความท้าทายด้านรายได้
Land and Houses Public Company Limited ยังคงยืนหยัดเป็นอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses ประสบความสำเร็จในส่วนนี้ คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai Public Company Limited ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) Public Company Limited ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท อย่างเฉียดฉิว Sansiri Public Company Limited มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และติดอันดับ 4 Origin Property Public Company Limited อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation Public Company Limited อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House Public Company Limited ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding Public Company Limited ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) Public Company Limited อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Public Company Limited ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: สู่ปี 2567 ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่สามารถสร้างสมดุลระหว่างการขยายธุรกิจ การบริหารต้นทุน และการเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และจะสามารถคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และพร้อมรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณ
