ปี 2566: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทาย สัญญาณฟื้นตัว และโอกาสในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตล
าดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญที่ท้าทายความคาดหวังของใครหลายคน หลังจากการเริ่มต้นปี 2565 ที่มีสัญญาณอันดีของการฟื้นตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยเรื่องการเลือกตั้งใหญ่เป็นตัวเร่ง และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไรในปี 2566 และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่หากลงรายละเอียดเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มเชิงลบที่แพร่กระจายในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรักษาการเติบโตได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดนำรายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) ยังคงแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น
ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) (เดิมคือ U City, ปัจจุบันมี Synergy กับบริษัทในเครือ) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท ปิดท้ายใน 10 อันดับแรก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแกนหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือผลลัพธ์ของการพัฒนาและจำหน่ายโครงการโดยตรง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าเป็นห่วงอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในระดับมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อทุกค่าย แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่
AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
ในมิติของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในเชิงบวกถึง 13%
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสามารถรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8
Quality Houses (QH) ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) แสดงศักยภาพการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นสัญญาณอันดีถึงศักยภาพในอนาคตของบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำรายได้รวมหรือรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) มีน้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยังคงเป็นเจ้าแห่งกำไรสุทธิ
ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญมาจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายและโอกาสในการปรับตัว
ผลประกอบการที่ได้นำเสนอมานี้ เป็นภาพสะท้อนสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทชั้นนำที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ แม้ว่าแนวโน้มโดยรวมในปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่
สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอกลยุทธ์การขายที่สร้างสรรค์ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้ที่ติดตามและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์ที่แข็งแกร่งและทีมงานที่มีประสบการณ์ จะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาสได้เสมอ
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มและผลประกอบการเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ หากต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดที่น่าจับตามองนี้
