วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การปรับตัวของผู้เล่นหลักภายใต้แรงกดดันทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ทว่าปี 2566
นั้น ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการฟื้นตัวของโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ปัจจัยสำคัญคือความไม่แน่นอนทางการเมืองในช่วงการเลือกตั้งใหญ่ ควบคู่ไปกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง ส่งผลให้บรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้แต่ในช่วงฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่แข็งแกร่งพอจะพลิกฟื้นภาพรวมให้ดีขึ้นได้ และสัญญาณดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
บทวิเคราะห์นี้ จะเจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยจะพิจารณาจากรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวและความสามารถในการแข่งขันของผู้เล่นแต่ละรายภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวสู่บริษัทส่วนใหญ่
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่ยากลำบากที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทรายได้ติดลบหนัก: สัญญาณเตือนถึงความเปราะบาง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและกลยุทธ์การขาย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงในระดับสูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะติดลบไม่มากนัก (ต่ำกว่า -1%) แต่ก็แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาด นอกจากนี้ Supalai มีรายได้รวมลดลง -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้รวมในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่าในการประเมินผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัท เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จึงเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในภาพรวม 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กลุ่มบริษัทรายได้จากการขายติดลบหนัก: ความท้าทายในการระบายสต็อก
บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างชัดเจนสะท้อนถึงความยากลำบากในการระบายสต็อกและยอดขายที่ชะลอตัว ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้จะเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังต้องเผชิญกับสภาวะตลาดที่กดดัน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขาย: การปรับตัวของผู้ชนะ
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จจากการขยายพอร์ตโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและการเก็บเกี่ยวผลตอบแทน
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูงเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่ยั่งยืน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
ภาวะขาดทุนและกำไรลดลง: ความท้าทายในการสร้างผลกำไร
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิ: ความสามารถในการทำกำไรที่แตกต่าง
การพิจารณา Top 10 บริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและการสร้างผลกำไรของแต่ละบริษัท:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทข้างต้น บ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทยังคงต้องมุ่งเน้นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด เช่น การพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์ ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ รวมถึงการให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการทางการเงินอย่างรอบคอบ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนผ่าน ผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและนำเสนอนวัตกรรมใหม่ๆ จะสามารถสร้างโอกาสท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางกลยุทธ์ธุรกิจให้สอดคล้องกับทิศทางตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเพื่อช่วยให้คุณก้าวข้ามผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.