เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ย้อนรอยความท้าทาย สู่การปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตอันซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอด
มาจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงของภาวะชะลอตัวที่กินระยะเวลายาวนาน ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและการซื้อขายยังคงซบเซาเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าผู้เล่นรายใดสามารถยืนหยัดท่ามกลางความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวในภาพรวม แต่แตกต่างกันในรายละเอียด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของผู้ที่ประสบภาวะรายได้ลดลงนั้นสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท บ่งชี้ว่าแรงกดดันในตลาดได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LALIN) และ Major Development (MD) ต่างก็มีรายได้ลดลงกว่า 20% โดยมี Siiames Asset (SA) อยู่ในกลุ่มนี้ด้วยเช่นกัน
แม้แต่แบรนด์ใหญ่ที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ลบ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการขับเคลื่อนธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การประเมินความสำเร็จใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงนั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของการดำเนินงาน การวิเคราะห์นี้จึงมุ่งเน้นไปที่รายได้จากการขาย เพื่อให้เห็นภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของแต่ละบริษัท
สำหรับบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยในจำนวนนี้ มีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ยึดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริ ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามอง คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่นี้
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ก็ไม่อาจถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่โดดเด่นนี้มีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai คงจะขึ้นแท่นอันดับ 1 ไปแทน ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว Supalai ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง
แสนสิริตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาทไปอย่างสูสี Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปภาพรวมและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2566 ภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของผู้เล่นหลัก และการติดตามแนวโน้มการเปลี่ยนแปลง คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องและชาญฉลาด
หากท่านต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะบุคคลเกี่ยวกับการบริหารจัดการพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้วันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของท่านโดยเฉพาะ
