วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกรายได้และการเติบโตท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ผันผวนอยู่เสมอ แต่ปี 25
66 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นคำหลักที่เราจะใช้ในการวิเคราะห์ครั้งนี้ ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 นั้น ไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมินไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่ยั่งยืนได้ ภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังคงต้องจับตา ส่งผลให้ปี 2567 นี้ ก็ยังคงต้องเผชิญกับโจทย์ที่ท้าทายไม่แพ้กัน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาผู้ที่สามารถปรับตัวและคว้าชัยชนะท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้ได้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่รายบริษัทเผชิญความท้าทายแตกต่างกัน
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่เผยความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง รายได้จากการขาย (Sales Revenue) คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่น เช่น รายได้จากการให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ติดอันดับ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
โดยรวมแล้ว บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในอุตสาหกรรม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่ทำรายได้เติบโตในแดนบวก)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีของการปรับตัวและกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็อาจไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจ)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ในอันดับสูง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนเร้น
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แท้จริงของตลาด คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากเช่นกัน ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก, อัตราดอกเบี้ย, และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีแผนธุรกิจที่แข็งแกร่ง, ความสามารถในการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, กลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย, และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคใหม่ จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังมองหาแนวทางการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนและพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
