แดนซ์บนคลื่นเศรษฐกิจ: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน
ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นปีที่ส่งสัญญาณเตือนหลายประการสำหรับผู้เล่นในอุตสาหกรรม แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายบริษัทเริ่มกลับมาคึกคัก แต่ภาพรวมกลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงปลายปี และต่อเนื่องมาถึงช่วงต้นปี 2567 นี้ แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง โดยมีเป้าหมายเพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำที่แท้จริงในสภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ยอดรวมชะลอตัว แต่ความแตกต่างรายบริษัทมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ยังคงได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เอง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property (-4%)
ผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ คว้าแชมป์ ท่ามกลางความท้าทาย
ในภาพรวมของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 12% เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 U City (เดิมคือ U.V. Corporation) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property ทำรายได้ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 Singha Estate ปิดท้ายด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ภาพสะท้อนการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การจัดอันดับจะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพศักยภาพในการดำเนินงานหลักของบริษัทได้อย่างชัดเจน
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ รายได้จากการขายรวม อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่อบริษัทอย่าง Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: บทพิสูจน์กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
ในด้านรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
ศุภาลัย ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกถึง 13% พฤกษา โฮลดิ้ง ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House รักษาสถานะการเข้า Top 10 อย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรสุทธิได้ดี หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้าสู่ระบบได้ตามเป้าหมาย ก็ยังถือว่าไม่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด: ปัจจัยพิเศษหนุนผลงาน
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยทำกำไรในปีนี้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่หนุนผลประกอบการคือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย พฤกษา โฮลดิ้ง อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ เซ็นทรัลพัฒนา ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลประกอบการเหล่านี้เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงสภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและปัจจัยกดดัน การที่บริษัทส่วนใหญ่มีรายได้และกำไรลดลง บ่งชี้ถึงความต้องการที่ชะลอตัว สภาพคล่องที่ตึงตัว และการแข่งขันที่รุนแรง
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทายอย่างยิ่งเช่นกัน ปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ และนโยบายภาครัฐที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
การปรับตัวเชิงกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างสรรค์นวัตกรรมในการสื่อสารและการขาย จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อน และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและรอบคอบ
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ท่านสนใจ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน.
