วิเคราะห์เจาะลึก: กลยุทธ์และผลประกอบการ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย” ปี 2566 – ใครคือผู้ท้าชิงที่แข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ?
ในปี 2566 ที่ผ่านมา วงการ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ไทย” เผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังต่อโมเมนตัมอันดีจากปี 2565 ที่หลายบริษัทเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัว แต่ภาพรวมตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี สวนทางกับช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ควรจะเห็นการปรับตัวดีขึ้น สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ “อสังหาริมทรัพย์” มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาโดยตลอด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการทำความเข้าใจทิศทางของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงเวลาเช่นนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท “อสังหาริมทรัพย์” เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่งใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ” และภูมิภาค
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อพิจารณาภาพรวมของ 41 บริษัท “อสังหาริมทรัพย์” ที่ทำการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถประเมินรายได้รวมในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึง 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development และ Eastern Star Real Estate ที่มียอดรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Country Group Development ที่ลดลงเช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่รายได้รวมติดลบถึง 26% ในขณะที่ Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset มีรายได้รวมลดลงประมาณ 23%, 22% และ 21% ตามลำดับ
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ในขณะที่ Supalai มีรายได้รวมลดลง 10%, Pruksa Holding ลดลง 9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด: การเติบโตที่สวนกระแสในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย Sansiri สามารถสร้างผลงานโดดเด่นด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% กลายเป็นผู้นำในด้านรายได้รวมประจำปี 2566 โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท การเติบโตของ Sansiri สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับกลยุทธ์และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปัจจุบัน
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานของ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักมีความสำคัญยิ่ง เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและระบายโครงการใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่แข็งแกร่ง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายในการขายโครงการในช่วงปีที่ผ่านมา
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development มียอดขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” โดยรวม
AP (Thailand) กลับมาผงาดในรายได้จากการขาย: กลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ “ตลาดที่อยู่อาศัย”
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่มียอดขาย 32,829 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่า Land and Houses จะมียอดขายลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท แม้จะมียอดขายลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ Quality House มาเงียบๆ แต่รักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ CPN (Central Pattana) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ “บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ที่มุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะตัวจริง” ใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็อาจไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ใน “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมียอดกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มียอดกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยกำไรกว่า 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือน Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้ม “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ต้องคว้า
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัท “อสังหาริมทรัพย์” ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2567 นี้ จากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากขึ้น
สำหรับ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” การปรับตัวกลยุทธ์ถือเป็นกุญแจสำคัญ การมองหาตลาดเฉพาะ (Niche Market) การนำเสนอนวัตกรรมในโครงการที่อยู่อาศัย การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้สามารถแข่งขันและเติบโตได้ใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ของคุณให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์คู่แข่ง และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท ถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญอย่างยิ่ง
หากคุณพร้อมแล้วที่จะก้าวไปข้างหน้าและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาแนวทางกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณมากที่สุด
