ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์รายได้และกำไรของบริษัทจดทะเบียนฯ สู่ความท้าทายปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังจากการส่
งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับสภาพแวดล้อมที่ท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้ได้จริง
รายได้รวมปี 2566: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 61% มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาพรวมการชะลอตัวของอุตสาหกรรมที่ชัดเจน
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนภาพตลาดที่แท้จริง
หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น จะเห็นสัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือประมาณ 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย <1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
บทบาทสำคัญของรายได้จากการดำเนินงานหลัก: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
การวิเคราะห์รายได้จากการขายทำให้เราเห็นภาพการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การที่บางบริษัทมีรายได้รวมสูง อาจเป็นผลมาจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง
กรณีที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แม้จะไม่ได้อยู่ในกลุ่ม Top 10 ในแง่ของรายได้รวม แต่ก็แสดงผลการดำเนินงานที่โดดเด่นอย่างยิ่งในส่วนของรายได้จากการขาย ด้วยรายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเป็นการปูทางสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการอยู่รอดและความสามารถในการแข่งขัน
แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด แต่หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถทำกำไรได้ การดำเนินธุรกิจก็จะขาดความยั่งยืน ดังนั้น “กำไรสุทธิ” จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือประมาณครึ่งหนึ่งของทั้งหมด มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทาย ตลาดที่ชะลอตัว นโยบายการเงินที่เข้มงวด และความผันผวนทางเศรษฐกิจ เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม แม้จะอยู่ในภาวะที่ยากลำบาก บริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่ง สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค ยังคงสามารถสร้างการเติบโตและทำกำไรได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและสภาพแวดล้อมที่ท้าทาย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และการเลือกพันธมิตรที่น่าเชื่อถือ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุนของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคงในสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณ กรุณาติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และร่วมกันวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 นี้.
