วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้เล่นที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ปี 2566 สะท้อนภาพความท้าทายที่ชัดเจนสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการเริ่มต้นอย่างมีความหวังจากแรงส่งในป
ี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงทอดยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดในปีนี้ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 และหาว่าใครคือผู้นำที่แท้จริงภายใต้แรงกดดันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมมีการปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้รวมในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีตัวเลขการลดลงอยู่ที่ประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำรายได้รวม: แสนสิริครองแชมป์
ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ในขณะที่ Supalai คว้าอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses มาในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 เป็นของ Univenture (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนธุรกิจหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการดำเนินงานอื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การลดลงของรายได้จากการขายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทได้เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
สิบอันดับผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) คว้าชัย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai รักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ LH สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนหลักมาจากการบันทึกกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์ หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 คงจะคว้าแชมป์ไปได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) คว้าอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก การจะอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และความเข้าใจที่ลึกซึ้งถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการใหม่ การบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอที่มีอยู่ หรือการมองหาโอกาสในการลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจกับพลวัตของตลาดคือสิ่งสำคัญยิ่ง หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการประเมินศักยภาพของบริษัทของท่านท่ามกลางสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำพาท่านก้าวข้ามความท้าทาย สู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
