ปี 2566: การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย – ผู้เล่นตัวจริงและภาพรวมตลาด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ผันผวนมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพ
ิ่งผ่านพ้นไปนับเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอีกครั้งสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมที่สดใสในปี 2565 ซึ่งสัญญาณต่างๆ ชี้ชัดว่าตลาดกำลังจะทะยานขึ้น แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง การชะลอตัวของตลาดเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่สำคัญในไตรมาส 4 อันเป็นที่ทราบกันดีว่าเป็น “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักดังเดิม สถานการณ์เช่นนี้ยังคงทอดเงายาวนานต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 โดยภาพรวมยังคงไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนนัก
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและรับมือกับความท้าทายของปี 2566 ได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแข่งที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท พบว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ทว่า เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่มีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่ง ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหามากที่สุด โดยมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงลิ่วเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้หดหายไปถึง 26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) -22% และ ไซมิส แอสเสท (SAA) -21%
แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจากแลนด์แอนด์เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉียดอันดับ 1 ไปอย่างน่าเสียดาย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนแก่นแท้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจทำให้ภาพรวมรายได้รวมดูแข็งแกร่ง แต่ไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการสร้างรายได้หลักจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงอย่างยิ่งที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
รายได้จากการขายที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ติดลบสูงถึง 78%, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และสิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว
เอพี (ไทยแลนด์) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย ด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาเป็นอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาติด Top 5 พร้อมการเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะมียอดขายที่สูงเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท หรือกว่าครึ่งหนึ่ง ยังมีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังคงเป็นแชมป์กำไร จากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีกำไรพิเศษของ LH, ศุภาลัย คือผู้ชนะอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียด)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 ไปอย่างเจ็บปวด)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โอกาสในการสร้างรายได้และกำไรลดน้อยลง ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องเผชิญกับแรงกดดันที่หนักหน่วง จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา เราเห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย การจับตาดูยุทธศาสตร์และผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการแต่ละรายอย่างใกล้ชิด จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการทำความเข้าใจทิศทางของตลาด และค้นหาโอกาสในการลงทุน หรือการร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพื่อตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาดและได้ผลตอบแทนสูงสุด ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะกับความต้องการของคุณ
