ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน – ความท้าทายสู่การพลิกฟื้นปี 2567
สวัสดีครับ ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภาพรวมของตลาด
พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง และปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ต้องจดจำด้วยความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาอย่างไม่คาดฝัน แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่เริ่มจะเห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ จะพาอุตสาหกรรมนี้ทะยานไปข้างหน้าได้อย่างสวยงาม แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคัก หรือที่เรียกกันว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสนัก เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ด้วยความตั้งใจที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่สะท้อนภาพความเป็นจริงของอุตสาหกรรม Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่า ในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ บริษัทเหล่านี้รับมือและปรับตัวอย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามอุปสรรคไปได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความเปราะบาง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขการลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักจนมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้ถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LL) ติดลบ -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างยาวนาน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ยอดขายจากการดำเนินงานหลัก: ตัวชี้วัดสำคัญที่บ่งบอกถึงกำลังซื้อที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ศักยภาพในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริงแล้ว การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดหลักจะให้ภาพที่ชัดเจนกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุนอื่นๆ ดังนั้น เมื่อเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของบริษัทชั้นนำในอุตสาหกรรม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปบ้าง
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท สัญญาณนี้ยิ่งตอกย้ำว่า 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่อ่อนแรงและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในการสร้างยอดขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% ตามมาด้วย L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ของตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่แพง และ อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่อันดับ 1 ด้านยอดขาย: ความแข็งแกร่งที่น่าจับตา
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ที่ตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะประสบปัญหาเรื่องรายได้จากการขายลดลง แต่ก็ยังประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าสนใจเป็นพิเศษ CPN ซึ่งได้เริ่มรุกตลาด บ้านจัดสรรราคาเหมาะสม และโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการสร้างการรับรู้และยอดขายจากโครงการใหม่ๆ
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง ท่ามกลางภาวะกดดัน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมียอดขายที่สูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้แก่กองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว Sansiri (SIRI) มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ค่อนข้างชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย อย่างไรก็ตาม แม้ว่าแนวโน้มในปี 2567 จะยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่สูง แต่ก็ยังมีสัญญาณบางประการที่บ่งชี้ถึงโอกาสในการพลิกฟื้น
สำหรับผู้ที่ต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือต้องการคำแนะนำในการบริหารจัดการพอร์ต คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์โดยตรงจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
เราเชื่อมั่นว่า ด้วยการปรับตัวที่รวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของท่านสำหรับปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
