บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายที่มองข้ามไม่ได้ และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรและความผั
นผวนของตลาดอยู่เสมอ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความท้าทายอย่างแสนสาหัสให้กับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 ซึ่งหลายคนมองว่าตลาดกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาขึ้นอย่างเต็มตัว ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ล่วงหน้าก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงายังคงปกคลุมตลาดต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นอันคึกคักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 นี้ ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและต้องใช้ความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจอย่างยิ่ง
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกถึงประสิทธิภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ซับซ้อนในปี 2566 และเพื่อค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ความแตกต่างรายบริษัทปรากฏชัด
จากการสำรวจ พบว่าทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นความแตกต่างที่ชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างรุนแรง โดยมีตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งรายได้รวมสูงสุด ทว่า AP (Thailand) ฟอร์มเด่นในด้านยอดขาย
ในแง่ของรายได้รวม “แสนสิริ” (SIRI) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปได้อย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ปัจจุบันคือ U City PCL) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายผลิตภัณฑ์หลักอย่างแท้จริง “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากการลงทุนหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์อื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งนับเป็นสัญญาณที่น่ากังวล โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมาก พบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำยอดขาย ศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับการจัดอันดับรายได้จากการขาย “AP (Thailand)” (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า “แสนสิริ” (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ดีในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) แสดงศักยภาพการเติบโตที่น่าประทับใจ โดยก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเติบโตถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงถึงผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและโอกาสในการคว้าส่วนแบ่งตลาดที่เพิ่มขึ้นในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์สุดท้ายของความสำเร็จที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว การขายได้จำนวนมากอาจไม่เท่ากับการมี “กำไรสุทธิ” ที่แข็งแกร่ง และสามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นตัววัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุด ทว่าปัจจัยพิเศษมีผลอย่างมาก
ในแง่ของกำไรสุทธิ “Land and Houses” (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันกำไรในปีนี้มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ “ศุภาลัย” (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด ส่วน “แสนสิริ” (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House (QH) ในอันดับ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย แต่โอกาสอยู่จริง
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการดำเนินธุรกิจ
แม้ว่าภาพรวมจะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งภาวะเศรษฐกิจ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังต้องจับตาดู แต่ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง ก็ยังมีโอกาสที่จะเติบโตและคว้าชัยชนะได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจ การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น เชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน เพื่อให้คุณสามารถก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสทองในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้สำเร็จ
