แด่ผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนปี 2566 และจับตาแนวโน้ม 2026
ปี 2566 ทิ้งความคาดหวังอันงดงามไว้เบื้องหลัง สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการฟื้นตัวอย่างน่าจับตาในปี 2565 หลายฝ่ายเชื
่อมั่นว่าโมเมนตัมจะส่งต่อไปถึงปีถัดไป ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นอันแข็งแกร่งในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และเมื่อย่างเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่ได้แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาสิบปี ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ผมจึงได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดฝ่ามรสุมครั้งนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักหากมองภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าประหลาดใจที่ 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่หนักหน่วงและกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% ในทำนองเดียวกัน Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่น้อยกว่า 1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ด้วยการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งมักมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจบิดเบือนภาพรวมของธุรกิจหลักได้อย่างแท้จริง หากเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีความแตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเห็นการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (อันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (อันดับ 2, เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (อันดับ 3)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (อันดับ 4, เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท (อันดับ 5)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (อันดับ 6)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท (อันดับ 7)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (อันดับ 8, แม้รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท (อันดับ 9)
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท (อันดับ 10)
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์และประสบความสำเร็จได้ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากกำไรที่จับต้องได้ในกระเป๋ามีน้อย ก็ยังคงไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในอุตสาหกรรมนี้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหยัดในอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (อันดับ 1) เหตุผลหลักที่ LH ยังคงเป็นแชมป์ในปีนี้ แม้รายได้จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ มาจากการรับรู้กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง SPALI ก็มีศักยภาพที่จะขึ้นเป็นผู้นำ
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (อันดับ 2)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (อันดับ 3)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (อันดับ 4, เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (อันดับ 5, แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท (อันดับ 6)
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (อันดับ 7)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท (อันดับ 8)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท (อันดับ 9)
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (อันดับ 10) (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ปี 2026
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่เราได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอันใหญ่หลวงในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
สำหรับมืออาชีพในวงการ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในการวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นการบริหารต้นทุนการเงินให้มีประสิทธิภาพ การปรับพอร์ตการลงทุนให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด หรือการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการสร้างรายได้ นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม
ในปี 2026 เราคาดการณ์ว่าตลาดจะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญจาก:
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ: หากมีการออกมาตรการที่ส่งเสริมกำลังซื้อและลดภาระดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อบ้าน จะเป็นแรงส่งสำคัญ
ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่: แม้จะชะลอตัว แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในทำเลศักยภาพและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน ยังคงมีอยู่
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการออกแบบ การก่อสร้าง และการขาย จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางเลือก: เช่น คลังสินค้า โลจิสติกส์ หรือโครงการเชิงพาณิชย์ที่ตอบโจทย์การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และมีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 เราขอเชิญชวนท่านเข้ามาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนและกลยุทธ์ทางธุรกิจที่ตอบโจทย์ความสำเร็จอย่างยั่งยืน.
