ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวท่ามกลางความท้าทายและทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา น
ับเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่คึกคักเท่าที่ควร แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายปลายปี หรือ High Season ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาสดใสได้ จนต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านอุปสรรคไปสู่ความสำเร็จอย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความซบเซา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่รายได้ติดลบ 26%, Lalin Property Plc. (LALIN) -23%, Major Development Plc. (MJD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ชนะด้านรายได้รวม: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำ
อย่างไรก็ตาม ในภาวะเช่นนี้ย่อมมีผู้ที่สามารถสร้างผลงานโดดเด่น แสนสิริ Plc. (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมเติบโตถึง 12% เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) Plc. (AP) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างน่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการขายและความสามารถในการสร้างยอดขายจริง ๆ การพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายบ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้กับผู้บริโภคโดยตรง
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการกระตุ้นยอดขายในภาวะตลาดปัจจุบัน
บริษัทที่รายได้จากการขายปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land Plc. (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) Plc. (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ Plc. (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของยอดขายได้ถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai Plc. (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation Plc. (SC) ที่ก้าวเข้าสู่ Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding Plc. (PPH) ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงมาก แต่ Land and Houses Plc. (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท เป็นอันดับ 6 ตามมาด้วย Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House Plc. (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Perfect Property Plc. (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ก็แสดงผลงานที่โดดเด่นอย่างน่าจับตา โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างยอดขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงการเติบโตที่ก้าวกระโดดและการตอบรับที่ดีจากตลาด
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงวัดกันที่ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ
Land and Houses Plc. (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรสุทธิที่สูงนี้มาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการนี้ Supalai Plc. (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) Plc. (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือแสนสิริ Plc. (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Plc. (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Plc. (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House Plc. (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding Plc. (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Plc. (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางในปี 2567: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและการเติบโต
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความเข้มข้นในการแข่งขัน ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาด
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับสภาวะที่ยากลำบากเช่นเคย แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ทีมผู้บริหารที่ชาญฉลาด และความสามารถในการปรับตัวที่รวดเร็ว บริษัทเหล่านี้เท่านั้นที่จะสามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเชิญชวนนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภคทุกท่าน ร่วมติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด เพื่อเตรียมความพร้อมและคว้าโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดในปี 2567 โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมหาทางออกที่ดีที่สุดสำหรับธุรกิจของท่าน
