ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด สู่วันที่ท้าทายและความหวังในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 คือการสังเก
ตการณ์ช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย แม้ว่าโมเมนตัมที่แข็งแกร่งจากปี 2565 จะจุดประกายความหวังในการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี วงล้อแห่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้หมุนกลับเข้าสู่สภาวะที่ต้องใช้ความรอบคอบสูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการเลือกตั้งใหญ่เป็นปัจจัยที่เข้ามาเพิ่มความไม่แน่นอน และผลพวงของการชะลอตัวยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 อย่างปฏิเสธไม่ได้
จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมโดย Property Mentor เกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งการวัดกำลังและความยืดหยุ่นของแต่ละองค์กรอย่างแท้จริง หลายบริษัทต้องเผชิญกับการปรับตัวภายใต้แรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมหดตัว สะท้อนความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายวงกว้างในอุตสาหกรรม
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับตัวเลขสองหลัก ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้กระทั่งบริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ย้ำภาพความแข็งแกร่งทางการตลาด
ท่ามกลางสภาวะที่ท้าทาย Sansiri (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวม โดยทำได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ถือเป็นความสำเร็จที่น่าจับตา สอดคล้องกับภาพรวมของการปรับกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการสร้างความแข็งแกร่งทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 พบว่า มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบจากการชะลอตัวปรากฏชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แผ่ขยายวงกว้างในกลุ่มบริษัทชั้นนำ
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขายในปี 2566 โดยทำได้ถึง 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PSH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะเผชิญกับรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ยังคงแสดงให้เห็นถึงความสม่ำเสมอด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ฉายแววโดดเด่น: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ
ปัจจัยชี้ขาด “กำไรสุทธิ”: ผู้ชนะที่แท้จริงในสังเวียนอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวตัดสินที่แท้จริงว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะการสร้างรายได้จำนวนมากโดยมีกำไรน้อย หรือถึงขั้นขาดทุน ย่อมไม่ใช่ภาพแห่งความสำเร็จที่ยั่งยืน
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไร แม้รายได้รวมจะลดลง
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 2 อย่างเหนียวแน่น ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) รั้งอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงท้าทาย แต่โอกาสย่อมมีเสมอ
บทสรุปจากผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ชี้ให้เห็นว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริง และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวนและความไม่แน่นอนที่อาจเกิดขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค และการรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำ และการเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง คือสิ่งสำคัญที่จะนำพาไปสู่ความสำเร็จในอนาคต
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการร่วมเดินทางและให้คำปรึกษาแก่ท่าน เพื่อปลดล็อกศักยภาพสูงสุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในทุกสภาวะตลาด สนใจรับฟังข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการประเมินโอกาสทางธุรกิจ กรุณาติดต่อเราวันนี้ เพื่อวางแผนก้าวต่อไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
