วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ เผยภาพรวมตลาดและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมายาวนาน ท
ั้งช่วงบูมและช่วงชะลอตัว ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดเริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทิศทางในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสนัก
Property Mentor ในฐานะผู้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอย่างใกล้ชิด ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่สามารถมองข้าม
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีการทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนถึงภาวะชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีหลายแห่งที่รายได้รวมลดลงในระดับเลขสองหลักที่น่าเป็นห่วง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบไปถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางความท้าทายของตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ขึ้นมาเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Univenture) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งและศักยภาพในการแข่งขันที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบันทึกจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก เช่น การขายสินทรัพย์ การลงทุน หรือรายได้อื่น ๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการทำรายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นเกือบทุกระดับในตลาด
AP (Thailand) กลับมาครองแชมป์รายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการพลิกผันที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 กลับมาเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ขึ้นมาปาดหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริ ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ในปีนี้
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างน่าประทับใจ โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวของ CPN ให้เข้ากับความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้การสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถแปลงยอดขายเหล่านั้นให้เป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งเรื่องกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัวและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทหลักทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนที่ผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงต้องจับตา ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการของแต่ละบริษัท
ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องการการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว สามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค รวมถึงบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสใหม่ ๆ ในปีที่กำลังจะมาถึง.
