บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครยืนหยัด ใครร่วงหล่น ในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปสู่ปี 2566 เป็นเหมือนการทบทว
นบทเรียนสำคัญในตลาดที่ผันผวนและคาดเดาได้ยากยิ่งนัก ความคาดหวังถึงการทะยานตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 นั้น ได้จางหายไปอย่างรวดเร็ว เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ก็ยังคงลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ฟื้นตัวได้ จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณแห่งการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งก็ยังคงดูริบหรี่ เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งอย่างแท้จริง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขรวมหดตัวเล็กน้อย แต่รายบริษัทเผชิญแรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดของแต่ละบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในระดับบุคคล
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วงเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในบริษัทยักษ์ใหญ่ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่รายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโต 12% แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ UREKA (URC) (เดิมคือ UWC) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งจากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียวถือเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการขายสินทรัพย์อื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
เมื่อรวบรวมข้อมูลรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่น่าจับตาเห็นได้จาก Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่างแสนสิริ ซึ่งทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property ที่แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็รักษามาตรฐานได้เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในที่สุดก็เริ่มเห็นผลลัพธ์ในการเก็บเกี่ยวรายได้ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
เมื่อเดินทางมาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผล แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าก็ย่อมถือว่ายังไม่เป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัท ที่ผลประกอบการอยู่ในภาวะขาดทุน บางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้ว่าจะมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักที่ส่งผลคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ก็คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือแสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ CPN ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปของการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การจับตาดูว่าแต่ละบริษัทจะสามารถปรับกลยุทธ์และรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ได้อย่างไรต่อไป ถือเป็นเรื่องที่น่าติดตามอย่างยิ่ง
ในสถานการณ์เช่นนี้ การมองหาคำปรึกษาเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราขอเชิญชวนทุกท่านเข้ามาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวิเคราะห์ วางแผน และค้นหาแนวทางที่ใช่ เพื่อก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาไปอย่างไม่หยุดนิ่ง
