บทวิเคราะห์เชิงลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – สัญญาณเตือนและความเป็นไปได้ในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่
ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ไม่อาจปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อประเมินภาพรวมและผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละรายรับมือกับสภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการลดลงประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวลเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลมได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งขึ้นไปอีกคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางภาวะชะลอตัว
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนภาพตลาดแท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในกลุ่มรายได้รวม ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย!
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาผงาดเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ไต่ขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะรักษาตำแหน่งไว้ได้เสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตา หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท บ่งชี้ถึงศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่งในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากผลกำไรน้อย หรือเก็บเงินสดเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses: ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิ!
แม้รายได้จะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) มาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปแบบเจ็บๆ คันๆ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ต้องคว้า
จากผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่สะท้อนภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงมีความเปราะบาง ผมคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ปัจจัยลบยังคงมีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคได้ การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง และการใช้กลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม หรือ คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ รวมถึงการวิเคราะห์ ราคาบ้านและที่ดิน ในทำเลต่างๆ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ เราพร้อมเสมอที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์.
