ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน สู่ความท้าทายในปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังโมเ
มนตัมเชิงบวกต่อยอดจากปี 2565 ที่มีสัญญาณการฟื้นตัว ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ในปี 2567 ก็ยังคงเผชิญความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพการรับมือต่อสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละบริษัท และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท การวิเคราะห์เชิงลึกรายบริษัทพบว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดหายอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบสูงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siam Asset (SAI) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ขณะที่ธุรกิจหลักคือการพัฒนาและขายโครงการ
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่สำคัญ คือในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรอย่างยั่งยืน
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาท ในปี 2565
สถานการณ์น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งด้วยกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนราว 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% เมื่อเทียบกับปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อและส่งผลต่อภาพรวมตลาด
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความผันผวนเหล่านี้ ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้พัฒนาที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต:
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และการบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด: การศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อใหม่ (New Gen) และกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่รองรับการทำงานที่บ้าน (Work from Home) รวมถึงการให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีและนวัตกรรมในที่อยู่อาศัย (PropTech)
การกระจายความเสี่ยงทางการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด และการหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย เป็นสิ่งสำคัญในการประคับประคองธุรกิจ
การสร้างแบรนด์และความน่าเชื่อถือ: ในสภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและรักษาความไว้วางใจจากลูกค้า คือแต้มต่อที่สำคัญ
การมองหาโอกาสในการร่วมทุน (Joint Venture): การร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ ทั้งในประเทศและต่างประเทศ สามารถช่วยแบ่งเบาความเสี่ยง และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันได้
การวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับรายได้จากการขาย และกลยุทธ์การเพิ่มยอดขาย:
จากข้อมูลพบว่า AP (Thailand) ยังคงเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ Siri และ SC Asset แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่น่าประทับใจในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะ SC Asset ที่มีอัตราการเติบโตสูงถึง 13% ในส่วนของรายได้จากการขาย
สำหรับผู้ที่ต้องการยกระดับผลประกอบการด้านรายได้จากการขาย ควรพิจารณา:
การตลาดเชิงรุกและดิจิทัล: การใช้ช่องทางการตลาดออนไลน์ การสร้างคอนเทนต์ที่น่าสนใจ และการใช้ Data Analytics เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า (Customer Experience): ตั้งแต่การเยี่ยมชมโครงการ การตัดสินใจซื้อ ไปจนถึงการส่งมอบและการดูแลหลังการขาย
การนำเสนอโปรโมชั่นและข้อเสนอที่น่าสนใจ: การสร้างแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดมีความอ่อนไหว
การพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ: การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดและศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
ความสำคัญของกำไรสุทธิและกลยุทธ์ในการเพิ่มความสามารถในการทำกำไร:
แม้ Land and Houses จะสามารถครองอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิได้จากปัจจัยพิเศษ การที่ Supalai และ AP (Thailand) สามารถทำกำไรได้อย่างสูสี สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
กลยุทธ์ในการเพิ่มความสามารถในการทำกำไร ได้แก่:
การเพิ่มยอดขายควบคู่ไปกับการควบคุมต้นทุน: การบริหารจัดการต้นทุนการผลิตและต้นทุนการขายอย่างมีประสิทธิภาพ
การพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง (High-Value Projects): การออกแบบโครงการที่สามารถตั้งราคาขายที่สูงขึ้นได้ โดยยังคงรักษาต้นทุนให้เหมาะสม
การบริหารจัดการการเงินที่ดี: การลดภาระดอกเบี้ยจ่าย และการใช้ประโยชน์จากแหล่งเงินทุนที่ต้นทุนต่ำ
การสร้างรายได้เสริมจากบริการอื่นๆ: เช่น บริการบริหารจัดการอาคาร (Property Management) หรือการให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์
การมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2026 และปีต่อๆ ไป:
ปี 2567 นี้ จะเป็นอีกปีที่พิสูจน์ความสามารถของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการฝ่าฟันอุปสรรค และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่
หากท่านเป็นนักลงทุน เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาด การวิเคราะห์เชิงลึก การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบด้าน และการปรับตัวอย่างทันท่วงที คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
ท่านพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวสู่บทต่อไปของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย?
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาแนวทางการดำเนินธุรกิจที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสให้กับธุรกิจของท่าน.
