ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่รอการพิสูจน์ และผู้ชนะตัวจริงในสนามแข่งขัน
บทวิเคราะห์เชิงลึกโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่ง
ปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย สภาพการณ์ที่หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อ แม้จะเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และความกังวลนี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัท อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด
รายได้รวม: ภาพรวมที่ลดลง แต่ยังมีบางบริษัทที่โดดเด่น
จากการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง พบว่าภาพรวมรายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลายบริษัทกำลังเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นผู้เล่นสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน ได้แก่ Land and Houses (LH) ดังที่กล่าวไป, AP (Thailand) (AP) ที่ลดลงไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) (STEC): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความเป็นจริงของการดำเนินธุรกิจ
หากเรามองที่ผลการดำเนินงานจากการขายโดยตรง ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ พัฒนาคอนโดมิเนียม และบ้านพักอาศัย จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป โดย 41 บริษัทที่ทำการวิเคราะห์ มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีสำหรับการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความแข็งแกร่งทางการเงิน
แม้การสร้างยอดขายจะเป็นเรื่องสำคัญ แต่สิ่งที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ คือผลกำไรสุทธิ ที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ครองอันดับ 1 กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ผลกำไรส่วนใหญ่มาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เผชิญในปี 2566 การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อที่ยังคงต้องจับตา เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณา
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการปรับตัวเข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสูงวัย จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ ซื้อขายบ้าน และ ลงทุนคอนโด มาอย่างยาวนาน ผมมองว่าปี 2567 เป็นช่วงเวลาที่ผู้บริโภคจะได้รับประโยชน์จากภาวะตลาดที่ยังคงแข่งขันสูง และเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์ราคาดี การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือเมืองอื่นๆ เพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและช่วยคุณค้นหาโซลูชันที่ดีที่สุดสำหรับความต้องการของคุณ.
