เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสบทเรียนจากปีแห่งความผันผวนสู่กลยุทธ์ผู้ชนะในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านที่อยู่อาศัยมากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแป
ลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายขีดความสามารถของนักพัฒนาที่ดินมากที่สุดครั้งหนึ่ง หากเรามองย้อนกลับไป หลายคนตั้งความหวังไว้สูงว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเกิดการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด (Take-off) ต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับเป็นหนังคนละม้วน เมื่อตลาดต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายหรือ Peak Season ในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถดึงความเชื่อมั่นของผู้ซื้อให้กลับมาได้เท่าที่ควร
เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567 และกำลังมองไปข้างหน้าสู่ปี 2569-2570 ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยได้เปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง บทความนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกข้อมูลเชิงสถิติของ 41 บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่า “ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง” และปัจจัยอะไรที่ทำให้พวกเขายังคงยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางพายุทางเศรษฐกิจที่ถาโถม
ภาพรวมผลประกอบการ: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากการเก็บข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้าถือว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูเหมือนจะไม่รุนแรงนัก แต่ถ้าเราลอง “ผ่าไส้ใน” ของตัวเลขนี้ออกมา จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัท หรือมากกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งที่เคยเป็นดาวรุ่งกลับต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและการเข้มงวดของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้แต่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรีอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ยังหนีไม่พ้นภาวะติดลบถึง 26% เช่นเดียวกับรายใหญ่อย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ตัวเลขร่วงลงอย่างเห็นได้ชัด
สิ่งที่น่าสังเกตที่สุดในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ แม้แต่ “พี่ใหญ่” ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าในสภาวะตลาดเช่นนี้ “แบรนด์ที่แข็งแกร่ง” เพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ แต่ต้องอาศัยการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่มีประสิทธิภาพและการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่เฉียบคม
สงครามชิงส่วนแบ่งการตลาด: ใครคือเบอร์ 1 ในเชิงรายได้?
หากพิจารณาที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงขนาดของอาณาจักร แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นแชมป์ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งถือว่าไม่ธรรมดาเลยทีเดียว ตามมาติดๆ ด้วย เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่การรักษาฐานรายได้ในระดับนี้ถือว่ารักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม
อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่ต่ำทำให้พวกเขายังมีความได้เปรียบในเชิงกำไร ขณะที่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ครองอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ ซึ่งทั้งคู่กำลังอยู่ในช่วงการปรับทัพใหม่เพื่อรับมือกับเทรนด์ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบใหม่ที่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการสร้าง Lifestyle Ecosystem
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อก
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) คือตัวเลขที่สะท้อนสุขภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แม่นยำที่สุด เพราะมันคือรายรับที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงๆ ไม่ใช่รายได้พิเศษหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์
ในปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนว่า “กำลังซื้อ” ในประเทศกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก มีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายลดลง โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง 38% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับเบอร์หนึ่งในใจใครหลายคน
อย่างไรก็ตาม เอพี ไทยแลนด์ ยังคงพิสูจน์ความเป็น “เครื่องจักรขายบ้าน” ด้วยการครองอันดับ 1 ในหมวดรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 แต่มีความโดดเด่นที่ยอดขายยังเติบโตได้ 7% ซึ่งปัจจัยความสำเร็จมาจากการรุกตลาด คอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมที่จับกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยมากนัก
ที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ด้านค้าปลีก แต่เริ่มหันมารุก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างเต็มตัว โดยปีที่ผ่านมามียอดขายเติบโตถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท นี่คือกรณีศึกษาที่น่าสนใจว่าการใช้ Mixed-use Model หรือการสร้างที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า กำลังกลายเป็นอาวุธสำคัญในโลกยุคใหม่
กำไรสุทธิ: ผู้ชนะที่แท้จริงคือผู้ที่บริหาร “ต้นทุน” ได้ยอดเยี่ยม
คำถามที่สำคัญที่สุดคือ “ยอดขายดีแล้วกำไรหรือเปล?” ในปีที่ยากลำบาก กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน และบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19
แต่ในวิกฤตมักมี “เซียน” ที่หาทางรอดได้เสมอ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้ยอดขายจะตก แต่ยังครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องบอกตามตรงว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์ Asset Monetization หรือการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อรีดกำไรออกมา ซึ่งเป็นกลยุทธ์การเงินที่แยบยล อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย และเอพี ที่ทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ สะท้อนถึงการบริหารจัดการภายในที่แข็งแกร่ง
ที่ต้องยกนิ้วให้คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท นี่คือผลจากการปรับภาพลักษณ์แบรนด์ให้เข้าถึงคนรุ่นใหม่และการทำ Content Marketing ที่ทรงพลัง จนสามารถทำอัตรากำไรต่อหน่วย (Margin) ได้สูงขึ้น
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ก้าวต่อไปที่นักลงทุนต้องรู้
เมื่อมองไปถึงปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดประกอบด้วย:
Sustainable Living & ESG: การสร้างบ้านที่ประหยัดพลังงานและการใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมจะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ข้อบังคับ” ที่ผู้ซื้อเรียกหา
Digital Property Management: การนำ AI และเทคโนโลยี Smart Home เข้ามาจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อลดค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเพิ่มความสะดวกสบาย
Foreign Quota & Global Wealth: การพึ่งพานักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะในตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี จะมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อน Liquidity ของตลาด
Silver Economy: การออกแบบที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีเงินออมและต้องการความมั่นคง
สำหรับการเลือก ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด ในช่วงปี 2026 นักลงทุนต้องมองให้ลึกกว่าเพียงแค่ทำเล แต่ต้องดูไปถึงความน่าเชื่อถือของนักพัฒนา (Branding) และความสามารถในการบริหารจัดการโครงการหลังการขาย (After-sales Service) เพราะในยุคที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) การเลือกสินทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงเท่านั้นที่จะสร้าง Yield หรือผลตอบแทนในระยะยาวได้
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
เส้นทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย แม้จะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่การฟื้นตัวจะเป็นแบบ K-Shape คือจะมีเพียงผู้ประกอบการที่ปรับตัวทันเทคโนโลยีและเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่เท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโตอย่างมั่งคั่ง ในขณะที่รายที่ยังยึดติดกับโมเดลเดิมๆ อาจต้องเหนื่อยหนักในการรักษาพื้นที่ยืน
หากคุณคือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ หรือเป็นผู้ที่กำลังวางแผนจะมีบ้านหลังแรกในฝัน สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เพื่อวางแผนทางการเงินให้รัดกุมที่สุด เพราะการตัดสินใจในวันนี้คือรากฐานความมั่งคั่งของคุณในอนาคต
สนใจปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือรับบทวิเคราะห์เจาะลึกโครงการใหม่ล่าสุดก่อนใคร ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้ เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในโลกแห่งอสังหาฯ ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
