ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: การปรับตัวสู่ยุคทองของมหาเศรษฐีในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครผ่านหลากหลายมิติ ทั้งช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และช่วงเวลาแห่งการชะลอตัวที่ท้าทาย และขณะที่เราก้าวเข้าสู่ศักราชใหม่ ปี 2569 นี้เอง แนวโน้มที่ปรากฏขึ้นนั้นบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ที่ซึ่งผู้เล่นหลักในตลาดอาจไม่ใช่กลุ่มเดิมๆ ที่เราคุ้นเคยอีกต่อไป
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สถิติที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนในปี 2568
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยสถิติที่น่าตกใจสำหรับปี 2568 ที่ผ่านมา โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น นี่คือระดับการเปิดตัวที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงจากค่าเฉลี่ยราว 1 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น -38.53%
กลุ่มผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ โดยคิดเป็น 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด (14,323 ยูนิต) มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่ง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท หากพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 จึงสะท้อนถึงตลาดที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือประมาณครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยในอดีต
แนวโน้มปี 2569: การทรงตัวของอุปทานและกลยุทธ์ที่เปลี่ยนไป
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่การลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการคัดเลือกทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนในเมืองท่องเที่ยว เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ก็เป็นอีกหนึ่งจุดที่น่าจับตามอง
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัยกล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดบน: เมื่อมหาเศรษฐีคือผู้กำหนดทิศทาง
แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะจำกัด แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันอันดุเดือดในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งหมดนี้มีเป้าหมายเดียวกันคือการช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) ซึ่งมีอำนาจในการซื้อที่สูงมากจนยากจะต้านทาน
เราจะได้เห็นเทรนด์สำคัญคือการเปิดพรีเซลโครงการด้วยการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ประเภทนี้กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสและกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจและปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดในปี 2569 เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ผมขอเสนอ 5 ข้อคิดในการมองหาโอกาสและวางกลยุทธ์:
โอกาสจากคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ที่พัฒนาขึ้นบนที่ดินศักยภาพสูง หรือที่ดินเดิมของผู้พัฒนาที่ถือครองอยู่แล้ว จะกลายเป็น “แฟลกชิปโปรเจกต์” ที่สร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว การพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในระดับนี้ต้องอาศัยวิสัยทัศน์และการวางแผนที่รอบคอบ
กำลังซื้อของกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อการรักษามูลค่า พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจ่ายสำหรับ คอนโดหรู กรุงเทพ ในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การเข้าใจไลฟ์สไตล์ ความต้องการ และรูปแบบการลงทุนของกลุ่มเป้าหมายนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์และคุณภาพสูง สนับสนุนการตั้งราคาขายใหม่ การนำเสนอ “Rare Item,” โครงการ “Low Density,” และ “Branded Residence” จะสามารถสร้าง “New Price Benchmark” ในตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ในภาวะที่อุปทานใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะมุ่งเน้นไปที่คุณภาพของการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expats” ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมือง โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property Bangkok) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและความไม่แน่นอน
แม้จะมีโอกาสสำหรับตลาดบน แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยาวนานขึ้น กระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงเป็นไปอย่างเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจนำไปสู่การชะลอการตัดสินใจลงทุนของทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดโครงการช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลที่หายาก การบริหาร “Timing” จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกจาก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อแนะนำเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกสรรโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการพัฒนาในทำเลที่มีศักยภาพสูงและเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์การซื้อแท้จริง และมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: บริหารความเสี่ยงโดยการควบคุมขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาดและกำลังซื้อ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การบริหารการเงินที่แข็งแกร่งเป็นกุญแจสำคัญในการประคับประคองธุรกิจผ่านช่วงเวลาที่ท้าทาย
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิดและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงและปรับเปลี่ยนแนวทางการดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์
ปี 2569 อาจเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสอันยิ่งใหญ่สำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจพลวัตของตลาด และสามารถปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มทุนชั้นนำ การวิเคราะห์ ราคาคอนโดกรุงเทพ ในแต่ละทำเล, การทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เชิงลึก, และการประเมิน แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025 คือสิ่งจำเป็นสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาทุกท่าน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การตลาดและการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมกันกำหนดทิศทางความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569.
