ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: สัญญาณการฟื้นตัวที่ขับเคลื่อนด้วยกลุ่มกำลังซื้อระดับสูงในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผ่านมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 ถือเป็นอีกปีที่น่าจับตาเป็นพิเศษ ข้อมูลล่าสุดจาก Colliers Thailand ชี้ให้เห็นถึงสภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ยาวนานที่สุดในรอบ 17 ปี โดยในปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่สูงถึง 1 แสนล้านบาท
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: การหดตัวที่ส่งสัญญาณการปรับตัว
ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมากนี้ ไม่ได้หมายความว่าตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะหยุดนิ่ง แต่เป็นการสะท้อนถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับตัวตามสภาวะกำลังซื้อและปัจจัยทางเศรษฐกิจ ผู้พัฒนาหลักที่เป็นแบรนด์ใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยคิดเป็น 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัวทั้งหมด มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนอยู่ที่ 16.29% มูลค่า 6,416 ล้านบาท หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวไปถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ต้องทำความเข้าใจเพื่อวางแผนสำหรับอนาคต
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: การทรงตัวอย่างมีกลยุทธ์
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยคาดการณ์จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่จะลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มาอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต มูลค่ารวม 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาจะเน้นกลยุทธ์การปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะทำเลที่ติดแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ซึ่งเป็นสัญญาณของการกระจายการลงทุนและการมองหาโอกาสในตลาดที่มีความต้องการเฉพาะ
กำลังซื้อต่างชาติและคนไทย: ตัวแปรสำคัญในตลาดคอนโด
สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว การฟื้นตัวของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 จึงมีแนวโน้มเป็นการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การก้าวกระโดดแบบมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณเชิงบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง ซึ่งอาจเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตในระยะยาว
การแข่งขันในตลาดไฮเอนด์และลักเซอรี่: โอกาสของเศรษฐี
ปี 2569 คาดการณ์ว่าการแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้นในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “Flagship” ในทำเลที่มีมูลค่าสูงและหาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับสูงสุด
New Price Benchmark: คอนโดมิเนียมราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
เทรนด์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในปี 2569 คือการเกิดขึ้นของ “New Price Benchmark” ในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” หรือโครงการที่มีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งอาจมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร เหตุผลหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่านใจกลางเมือง รวมถึงความต้องการสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) ของกลุ่มกำลังซื้อระดับสูง
โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ: กลยุทธ์ที่ต้องปรับเปลี่ยน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจพลวัตของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ถือเป็นสิ่งสำคัญ ผมขอเสนอ 5 ข้อคิดเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
คอนโดหรูใจกลางเมือง: โอกาสจากทำเลซูเปอร์ไพรม์
การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเลใจกลางเมืองที่มีซัพพลายจำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่แล้ว หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงในทำเลดังกล่าว การพัฒนาโครงการระดับ “Flagship” ไม่เพียงแต่สร้างมูลค่า แต่ยังเสริมสร้างภาพลักษณ์และแบรนด์ในระยะยาว
เจาะกำลังซื้อ HNW และ UHNW: ตอบสนองความต้องการที่เหนือกว่า
กลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่สะท้อนถึงรสนิยมและสถานะทางสังคม รวมถึงมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” ที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการนี้ เช่น โครงการที่มีดีไซน์โดดเด่น วัสดุพรีเมียม และบริการระดับ Concierge สามารถตั้งราคาขายที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้อย่างมีเหตุผล
สร้าง New Price Benchmark: ตอกย้ำมูลค่าผ่านโปรดักต์ที่แตกต่าง
ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาที่สูงใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์นี้คือโครงการ “Rare Item”, “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์โรงแรมหรือไลฟ์สไตล์ชั้นนำ) ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพ: ยกระดับประสบการณ์การอยู่อาศัย
แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ผู้พัฒนาควรให้ความสำคัญกับการแข่งขันด้านคุณภาพ เน้นการออกแบบที่สวยงาม ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ สิ่งเหล่านี้ช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ชัดเจนให้กับแบรนด์
ตลาดเช่าในเมือง: โอกาสจากลูกค้าต่างชาติและผู้บริหาร
กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีสัญญาณที่ดีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ด้านในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการอนุมัติสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเล Prime CBD ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและนโยบาย: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจไม่ชัดเจนในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ อาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านการบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” ของการเปิดตัวโครงการจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จาก Colliers Thailand
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 Colliers Thailand ขอเสนอข้อคิดเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการพัฒนาในทำเลที่มีศักยภาพสูง และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะตลาดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อที่แท้จริง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการเงินสดหมุนเวียนและการวางแผนกระแสเงินสดของโครงการ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: เตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของนโยบาย และปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้มีความยืดหยุ่น
โดยสรุปแล้ว แม้ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะเผชิญกับสภาวะที่ท้าทายในปี 2568 และคาดการณ์ว่าจะยังคงทรงตัวในปี 2569 แต่สัญญาณการฟื้นตัวที่ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่ม HNW และ UHNW กำลังปรากฏให้เห็น ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รัดกุม และความเข้าใจในพลวัตของตลาด จะสามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่ตรงกับความต้องการของคุณ เราพร้อมเป็นพันธมิตรในการนำพาคุณสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีพลวัตนี้
