กรุงเทพฯ คอนโดมิเนียม: การปรับฐานสู่ยุคใหม่แห่งโอกาสสำหรับกลุ่มผู้มั่งคั่ง (2569)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ มาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม วันนี้ ผมจะพาไปเจาะลึกถึงสถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้มในปี 2569 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในช่วงของการปรับฐานครั้งสำคัญ ท่ามกลางความท้าทายที่ถาโถมเข้ามา แต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสทองสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง หรือที่เรียกกันว่า “เศรษฐี” ซึ่งเป็นกลุ่มที่จะเข้ามาเป็นกำลังขับเคลื่อนตลาดในปีนี้
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568: การหดตัวครั้งสำคัญ
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากปีที่ผ่านมา “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอข้อมูลที่สะท้อนถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ชัดเจนในปี 2568 โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นการหดตัวถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเหลือ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่เคยอยู่ที่แสนล้านบาท หรือลดลงถึง -38.53%
หากพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ที่เกือบครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยนี้ บ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับการปรับตัวครั้งใหญ่ ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งคิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด โดยบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดที่น้อยลง
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและจับตาโอกาส
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดจะยังคงทรงตัว โดยคาดว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่องอีก -12.33% มาอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และปรับโฟกัสทำเลให้มีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยจะเน้นโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสำคัญ และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะขยายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น “EEC-ภูเก็ต”
อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลานี้ยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากตลาดในประเทศและต่างประเทศยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว ซึ่งมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์บน: เมื่อเศรษฐีคือผู้กำหนดทิศทาง
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงชะลอตัว แต่ในปี 2569 เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและพร้อมจับจ่ายเพื่อคุณภาพที่ดีที่สุด
เทรนด์สำคัญที่เราจะได้เห็นคือ การเปิดพรีเซลโครงการที่มีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูงโดยเฉพาะ
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการ: การก้าวข้ามความท้าทาย
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี่คือช่วงเวลาที่ท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสที่น่าจับตามอง ผมขอเสนอ 5 ข้อคิดสำคัญที่จะช่วยนำทางธุรกิจสู่ความสำเร็จในปี 2569:
โอกาสคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมที่มีจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเลใจกลางเมืองจึงเป็นที่ต้องการอย่างมาก โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ไม่เพียงแต่สร้างมูลค่า แต่ยังเสริมสร้างภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีกำลังซื้อที่พร้อมจ่ายในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร หากโครงการสามารถตอบสนองความต้องการด้านคุณภาพ การออกแบบ และเอกสิทธิ์ที่เหนือกว่า
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, “Low Density” (ความเป็นส่วนตัวสูง) และ “Branded Residence” (ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียง) เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและดึงดูดนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่มั่นคง
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ในภาวะที่ซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการ “ปริมาณ” มาเป็นการ “คุณภาพ” ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความภักดีของลูกค้า
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และกลุ่ม Expats โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายในปี 2569: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและปัจจัยอื่นๆ
แม้จะมีโอกาสที่สดใส แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นหัวใจสำคัญ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จ: การปรับตัวอย่างชาญฉลาด
เพื่อรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ และคว้าโอกาสที่มาพร้อมกับปี 2569 ผมขอเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากประสบการณ์ของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย:
เลือกโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การมุ่งเน้นไปยังโครงการที่มีจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง และสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: การมุ่งเป้าไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและมีความต้องการซื้อแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนยอดขาย
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสม และควบคุมอัตราการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดความเสี่ยงทางการเงิน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การมีสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่ง และการบริหารกระแสเงินสดอย่างมีวินัย จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและพร้อมปรับกลยุทธ์: การเฝ้าระวังนโยบายของรัฐบาลใหม่ และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ จะช่วยให้ธุรกิจมีความยืดหยุ่นและสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน
ปี 2569 เป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผู้ที่เข้าใจถึงพลวัตของตลาด และสามารถวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด โดยเฉพาะการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสสำคัญนี้ไว้ได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและพันธมิตรในการเดินทางสู่ความสำเร็จของท่าน ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมและร่วมพูดคุยถึงกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับคุณ
