คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: พลิกวิกฤตสู่โอกาส ด้วยกลยุทธ์เจาะตลาดเศรษฐี High-End
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ผ่านช่วงเวลาที่หลากหลาย ทั้งยุคทองของการเติบโตอย่างร้อนแรง ไปจนถึงช่วงเวลาที่ท้าทายและต้องปรับตัว เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้ ข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญอย่างคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้ฉายภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับทิศทางของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ซึ่งบ่งชี้ว่านี่อาจไม่ใช่ช่วงเวลาของการขยายตัวแบบมหาศาล แต่เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่เข้าใจธรรมชาติของตลาดและสามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับ กำลังซื้อปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth)
สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
เริ่มต้นศักราชใหม่ด้วยการทบทวนข้อมูลปี 2568 ที่ผ่านมา ตัวเลขเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติ “Low Supply Cycle” ในรอบ 17 ปีเลยทีเดียว นี่คือการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่าตลาดรวมลดลงมาอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท หากเทียบกับค่าเฉลี่ย 1 แสนล้านบาทต่อปีในช่วงก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลงถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขาย (14,323 ยูนิต) คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี แต่ในปี 2568 ตัวเลขกลับลดลงเหลือเพียงครึ่งเดียวของค่าเฉลี่ย สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างชัดเจน
แนวโน้มคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
สำหรับปี 2569 การคาดการณ์เบื้องต้นระบุว่า ซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่าตลาดรวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และพุ่งเป้าไปที่ทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะกระจายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น EEC-ภูเก็ต
สิ่งสำคัญที่ต้องตระหนักคือ สถานการณ์ปัจจุบันยังไม่เหมาะกับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจาก กำลังซื้อในกรุงเทพฯ ทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ปี 2569 คาดว่าจะเป็นช่วงเวลาของการ ปรับสมดุลตลาดคอนโดกรุงเทพฯ อย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวจะไม่ใช่แบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นลักษณะของการประคองตัว ซึ่งก็มีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
เจาะลึกตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ไฮเอนด์: โอกาสทองของเศรษฐี High Net Worth
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงชะลอตัว แต่ในเซ็กเมนต์ระดับ คอนโดหรูใจกลางเมือง และ คอนโดลักเซอรี่ การแข่งขันจะยังคงดุเดือด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีแนวโน้มที่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลสุดพิเศษที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพระดับสูงสุด
เราอาจจะได้เห็นการกำหนดราคาขายในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีความต้องการสูง นี่คือการสร้าง “New Price Benchmark” ที่สะท้อนถึงคุณค่าของที่ดินทำเลทองและต้นทุนการพัฒนาในย่านธุรกิจชั้นใน
5 กลยุทธ์เด็ดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
จากภาพรวมที่กล่าวมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณากลยุทธ์สำคัญ 5 ประการ เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: สำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในทำเลซูเปอร์ไพรม์ หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ที่มีศักยภาพสูง การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship Projects) จะเป็นการสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว นี่คือโอกาสในการสร้าง คอนโดหายาก ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดบน
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่เป็นเสมือนสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา คอนโดตารางเมตรละ 8 แสนถึง 1 ล้านบาท หากโครงการนั้นตอบโจทย์ในด้านทำเล คุณภาพการออกแบบ และการบริการ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินใน CBD ที่สูงขึ้น และต้นทุนการพัฒนาที่ดิน ประกอบกับการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ เช่น Rare Item Condos, Low Density Condos, และ Branded Residences จะเป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น เพื่อสร้างมาตรฐานราคาใหม่ในตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในสภาวะที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นจำนวนโครงการไปสู่การเน้น “คุณภาพ” อย่างแท้จริง ทั้งด้านการออกแบบ (Design Excellence) การบริการหลังการขาย (After-sales Service) และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) สิ่งเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการ เช่าคอนโดกรุงเทพฯ จากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถตอบสนองทั้งการอยู่อาศัย (Residential) และการลงทุน (Investment) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง ทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการสูง
ความท้าทายสำคัญที่ต้องจับตาในปี 2569
ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องเตรียมรับมือกับความท้าทาย 5 ประการหลักที่จะส่งผลกระทบต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงินที่ยังเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการให้สินเชื่ออย่างรอบคอบ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับต้นทุนค่าก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลใหม่ในปี 2569 อาจนำมาซึ่งความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอตัว
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” ของการเปิดโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกจาก Colliers ประเทศไทย
เพื่อก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 Colliers ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจ ดังนี้:
เลือกเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มั่นใจในศักยภาพของทำเลและสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อแท้จริง (Genuine Demand) และมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ:บริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด และควบคุมอัตราการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอน การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้แข็งแกร่งเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวและค้นหาโอกาสใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ เข้าใจธรรมชาติของตลาด และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับแนวโน้ม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงและโครงการระดับลักเซอรี่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการพิชิตความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับ High-End หรือเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การตลาดและการพัฒนาโครงการ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ มีบทเรียนและโอกาสที่น่าสนใจรออยู่ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่านได้แล้ววันนี้
